Концепция современного ТРЦ: какие проекты могут привлечь инвестора?

Аналитики прогнозируют рост объема инвестиционных сделок с недвижимостью в России на 25 процентов в текущем году. С 2,8 миллиарда до 3,5 миллиарда долларов. Торговая недвижимость традиционно войдет в тройку лидеров. В 2018 году она уступала только офисной, 31 и 28 процентов сделок соответственно. Эксперты отмечают стабильную активность арендаторов, а вот инвесторы все еще осторожны. Сказываются последствия затяжного кризиса, который заставил отложить ввод многих объектов на неопределенный срок. Сегодня они готовы вкладываться только в комплексные проекты, которые предлагают одновременно яркую идею, короткий срок реализации и хорошую окупаемость. Современные торгово-развлекательные центры, ТРЦ, это не просто коробки с магазинами. Успешные лайфстайл-решения сочетают в себе максимум возможностей. Торговлю, фуд-корты, кластер сопутствующих услуг, развлечения от кинотеатра до скалодрома. В таком ТРЦ можно провести целый день.

Например, в The Dubai Mall, ОАЭ, оборудованы санные и лыжные трассы, ледовый каток, есть водопады и самый большой в мире крытый аквариум с 33 тысячами рыб. The Grand Canal Shoppes, ТРЦ в Лас-Вегасе, представляет собой маленькую Венецию. Несколько кварталов торгового центра соединены между собой каналами, до ресторанов и магазинов можно добраться как пешком, так и на гондолах.

Аналитики утверждают, что в России рынок лайфстайл-концепций еще не насыщен. 81 процент россиян идут в ТРЦ именно за покупками, тогда как, к примеру, в ОАЭ и Турции 59 и 52 процента соответственно посещают торгово-развлекательные комплексы для того, чтобы попасть в ресторан или отдохнуть. Но и в России можно найти интересные примеры достаточно ярких идей.

ТРЦ Вегас на Каширском шоссе в Москве является единственным торговым центром в России, который совмещен с парком экстремальных аттракционов, разбит на соответствующе оформленные тематические пространства. Его ежедневная посещаемость составляет 70-90 тысяч человек.

Якорной функцией проекта может быть и развлечение. Например, самый большой в России аквапарк Аквамир, построенный в Новосибирске в 2016 году, оснащен коммерческими площадями, на которых размещены вендинговые автоматы, магазины, салоны красоты и здоровья, различные кафе. За первые полтора года своего существования комплекс принял 1,3 миллиона человек.

По оценкам аналитиков, хорошая идея, на которую клюнет народ, станет одним из определяющих факторов в развитии ТРЦ в ближайшие годы. Однако одной идеи мало. Очень многое зависит от ее качественной реализации. Опасность застрять в долгострое делает многих инвесторов нерешительными и осторожными.

В памяти еще свежи события 2017 года, когда ввод новых ТРЦ достиг исторического минимума за 10 лет. В регионах и в текущем году открытие 70 процентов запланированных к вводу ТРЦ было перенесено с первого на второе полугодие. От некоторых проектов и вовсе отказываются, как, например, в Волгоградской области, где инвестор Инпром Эстейт решил не строить ТРЦ Мармелад.

Сроки реализации проекта очень важны, но вместе с тем объект никогда не получит разрешение на ввод в эксплуатацию, если не будет соответствовать установленным требованиям к технологичности и надежности. А это во многом зависит от выбора материалов.

Ускорить строительство на этапе возведения здания, но не потерять при этом в качестве можно, отмечает Максим Закржевский, руководитель направления "Добавки в бетон" подразделения строительной химии Master Builders Solutions концерна BASF. В частности, помогают суперпластифицирующие добавки в бетон.

За счет них достигаются высокие темпы набора ранней и конечной прочности материала, при этом одновременно обеспечивается длительная удобоукладываемость без задержки схватывания. Бетонную смесь, полученную при использовании таких добавок, можно перекачивать бетононасосами, что, как известно, в три раза ускоряет процесс.

Вторая опасность, это этап отделки, который нередко затягивается опять же по причине использования устаревших технологий. Чаще всего их проблема заключается в больших перерывах между циклами работ и ограниченной функциональности. Это ожидаемо приводит к задержкам реализации проекта и дополнительным затратам как на этапе проведения работ, так и при эксплуатации объекта.

Избежать этих проблем можно, используя высокотехнологичные комплексные решения, сочетающие в себе целый ряд качеств. Минимальные перерывы между циклами проведения работ, высокие эксплуатационные характеристики и эстетическую привлекательность готового интерьера. Подобные технологии применялись при строительстве уже упомянутого аквапарка Аквамир в Новосибирске.

К моменту начала облицовочных работ сроки строительства объекта с общей площадью зеркала воды 4 тысячи квадратных метрогв, 13 видами бань и саун, 153 аттракционами и самым большим в России волновым бассейном уже почти вдвое превышали первоначальные. Было решено использовать комплексную систему PCI, BASF, разработанную специально для бассейнов и аквапарков. В нее входят универсальный тиксотропный клей, двухкомпонентная грунтовка, универсальная затирка, уплотняющие ленты и манжеты для гидроизоляции.

Система PCI позволила сократить сроки проведения облицовки в 2-3 раза по сравнению с применением традиционных материалов за счет быстрого перехода от одного этапа облицовки к следующему. Например, укладка плитки в сухих зонах была возможна уже через четыре часа после проведения гидроизоляции. Гидроиспытания чаш бассейнов проходили через три дня после облицовки.

Каждое из основных требований к инвестиционной привлекательности проекта ТРЦ иллюстрирует главный тренд в подходах к его оценке. Это многозадачность проекта, материалов, технологий. Концепция должна отрабатывать сразу весь набор запросов целевой аудитории, а материал или технология обязаны быть и технологичными, и долговечными, и привлекательными. Только такой проект на сегодняшний день будет актуальным и найдет своего инвестора.

www.basf.com