электросварочное оборудование
сварочные инверторы
сварочные полуавтоматы
сварочные трансформаторы
газосварочное оборудование
редукторы
резаки
горелки
 

смета нужна
ВЧЕРА?!?


Сметный отдел компании
МИКРОЛАН
составит смету
в кратчайшие сроки



+375 (25) 936-48-14

Жилье: ветхое и недоступное

Принятие государственной программы «Доступное жилье», несмотря на позитив, показало обществу всю кризисность создавшейся за последние 10-15 лет ситуации. Сегодня, по данным статистики, в России на каждого человека приходится всего 19,7 м2 жилья, зачастую старого и неблагоустроенного (около трети населения страны в XXI веке живет в домах без каких-либо удобств). Для Германии же, например, обеспеченность полноценным жильем составляет 35 м2, в США — 70 м2, Чехии — 28 м2, и даже на близкой Украине — 26 м2.

Темпы нового строительства, несмотря на внешнее благополучие, также удручают — сегодня в России ежегодно на душу населения вводится не более трети квадратного метра. В некоторых регионах — менее квадратного дециметра! Тогда как в развитых странах, включая наших бывших союзников по Варшавскому пакту, эта цифра превышает 1 м2. При этом изношенность инфраструктуры ЖКХ в некоторых регионах достигает 90%, приводя к многочисленным авариям и, как следствие, высокой социальной напряженности. Кроме того, именно ветхость коммуникаций зачастую является объективным тормозом на пути интенсификации жилищного строительства. Вносят свою лепту и постоянно растущие тарифы на энергоносители, и подключение мощностей. В сочетании с низкой базовой культурой энергопользования все это создает почву для углубления кризиса. К сожалению, в силу системности ситуации простых путей выхода из нее не существует. В этом клубке сходятся интересы и ожидания слишком многих — начиная от энергетиков и коммунальных служб и заканчивая администрациями и создающимися ТСЖ. Решить все вопросы ко взаимному удовлетворению невозможно, но попытаться выиграть драгоценное время, чтобы успеть завершить реформирование с наименьшими возможными потерями, еще есть шанс.

Ветхое — на снос?

В бесконечном споре «снести нельзя реконструировать» запятую после слова «снести» ставят, как правило, люди малоинформированные. Очевидно, что иногда дом действительно проще уничтожить — если износ слишком велик, и здание аварийно. Но, зная действительное количество ветхого жилья, о тотальном его изъятии говорить не приходится — такого объема переселенческого фонда просто нет в природе. Даже если судить по официальным данным Росстата (а они обновлялись последний раз семь лет назад), в РФ на конец 2001 г. было 90 млн м2 аварийного и ветхого жилья (3,1% всего жилищного фонда РФ). Причем темпы роста такого фонда составляют 1% ежегодно. По данным аналитиков Mirax Group выходит, что при подобных темпах уже в 2007 году к категории ветхого и аварийного жилья должно было быть причислено 500 млн м2, или около 16% всего жилищного фонда РФ. Если сравнить эти простые расчеты с имеющимися темпами возведения нового жилья 45 млн м2 за год, становится очевидным: чтобы просто расселить уже имеющиеся в наличии ветхие здания, понадобится лет 10. И то если чудесным образом процессы обветшания удастся остановить, а цены на квадратный метр будут заморожены… С другой стороны, стоимость полученной при реконструкции зданий жилой площади в 1,5-2 раза дешевле, чем новое строительство, расходы материальных ресурсов снижаются на 25-40%, затраты на строительство инженерной инфраструктуры — в 1,5 раза. Выгода налицо.

Таким образом, очевидно: проблема ветхого фонда кавалерийским наскоком решена быть не может. Здесь требуются продуманные пути «лечения», включающие как «хирургическое вмешательство» (снос), так и «терапевтическое лечение» — модернизацию и реконструкцию. Причем, чем более современными будут эти методы, тем больше шансов, что «больной» — отечественный жилищно-коммунальный комплекс — пойдет на поправку.

Кто виноват и что делать?

Вечные российские «проклятые» вопросы, как известно, однозначных ответов не имеют. Сегодня уже бессмысленно искать виноватых в обветшании «хрущевок» — они изначально не строились на века. В конце концов, свою роль — расселить людей из послевоенных бараков — эти дома выполнили. Что делать — другая часть проблемы. Во-первых, очевидно: необходимо провести тотальную инвентаризацию наличного жилого фонда — и это уже начинает осуществляться. Благодаря принятию нескольких связанных между собой государственных программ, в том числе известного, хотя и критикуемого, 185 Закона РФ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», процесс этот запущен. Однако просто инвентаризация без комплексной программы действий результата не даст. Поэтому, во-вторых, нужно проводить глубокую модернизацию изношенного фонда таким образом, чтобы реконструированные здания смогли восполнить острый недостаток жилья на ближайшие десятилетия, став при этом достаточно комфортными и низкозатратными в эксплуатации. Причем делать это необходимо совместными усилиями государства и жильцов. Примеры такой реконструкции, как известно, есть. Например, в бывшей ГДР или прибалтийских республиках, где «хрущевок» было предостаточно, шоковая экономическая терапия (когда за короткое время цены на энергоносители и тепло выросли в разы) вынудила выработать программы «оживления» старых кварталов. В них активно участвовало государство (путем выделения целевых долгосрочных беспроцентных кредитов), организованные товарищества собственников и крупные компании, предоставляющие свое оборудование на льготных условиях. Дома были утеплены, надстроены, проводилась перепланировка. Особое внимание уделялось энергосберегающим мероприятиям — замене окон, кровель, установке современных инженерных систем и запорно-регулирующей арматуры. Результат модернизации старых зданий — экономия до 50% затрат на отопление и горячее водоснабжение зданий, улучшение качества жизни и снятие социальной напряженности.

Существуют такие примеры и в России. Увы, пока единичные. Работы по реконструкции ведутся в Москве и Санкт-Петербурге. Постепенно активизируется Калининград. В других регионах процессы идут очень медленно. Возьмем, например, Новосибирск. С одной стороны, сегодня здесь достаточно активно проводится реконструкция жилых зданий. Активно идет и новое строительство. Вроде бы, множатся ТСЖ. Но при этом, несмотря на масштабы, решение вопросов энергосбережения оставляет желать лучшего. Сберегающие технологии во вновь возводимом жилье внедряются «по остаточному принципу» и малоэффективно. Более того, застройщики или генподрядчики вполне могут просто выбросить из проекта «ненужное», по их мнению, оборудование! Технология элементарна: проект проходит экспертизу и принимается. Затем он корректируется (естественно, в сторону уменьшения количества оборудования) — в этом случае повторную экспертизу проходить уже не надо, поскольку подобные изменения толкуются как не несущие угрозу безопасности граждан (и формально это, действительно, так). В финале готовый дом, лишенный таких «мелочей», как качественная тепловая автоматика и запорно-регулирующее оборудование, принимает Госкомиссия, поскольку проект собрал все согласования, и не дать «добро» нет оснований. Кому выгодна такая ситуация? Очевидно, застройщику — он заинтересован в снижении себестоимости квадратного метра. Администрации — сомнительно, ведь высокое энергопотребление в дотируемом жилфонде, прошедшем реконструкцию, в конечном счете ляжет тяжелым бременем на скудный районный и городской бюджеты. Жильцам — вовсе невыгодно: современное энергосберегающее оборудование позволяет сократить затраты на теплоснабжение зданий до 40%, а общедомовые приборы способны до половины снизить коммунальные расходы, которые растут с каждым годом. К сожалению, понимания этого еще нет ни у горожан, ни у администрации. Чиновники не идут на конфликт с застройщиками, а управляющие компании и жильцы не хотят вкладывать в модернизацию даже минимальные собственные средства. «Управляющие компании не хотят обслуживать уже поставленную современную теплоавтоматику, позволяющую не только регулировать температуру и создавать комфортные условия в домах, но и экономить на коммунальных платежах, — говорит Максим Шинкаренко, руководитель новосибирского представительства компании «Данфосс», — потому что жильцы отказываются участвовать в расходах. Пока люди не вовлечены в процесс энергосбережения финансово (действительная плата за фактическое потребление) и не понимают, что от экономии тепла напрямую зависит их благосостояние, благоустройство домов и дворов, сдвинуть дело с мертвой точки не получится». Подобная же ситуация сложилась и на крайнем западе России — в Калининграде. Здесь застройщики также стремятся минимизировать свои расходы, убирая из проектов запорно- регулирующую автоматику. Впрочем, в данном случае административный ресурс направлен на энергосбережение: Калининград — город проблемный, здесь ощущается острая нехватка мощностей, а стоимость 1 ГКал — одна из самых высоких по стране — почти 1000 руб. Поскольку установка современных балансировочных клапанов, замена устаревшей теплоавтоматики дают от 40% до 60% экономии, муниципальные власти активно пропагандируют такие методы.

Попытки переломить ситуацию, конечно, предпринимаются. В первую очередь, активность проявляют крупные компании — производители энергосберегающего оборудования и приборов. Они, безусловно, сторона заинтересованная. Но, с другой стороны, мировой опыт применения таких устройств показывает: экономия есть, окупаются приборы очень быстро. Поэтому прислушаться к их мнению было бы весьма полезно. Например, в марте уже упомянутая компания «Данфосс» — крупнейший мировой производитель энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий — направила в мэрию Новосибирска письмо, где был предложен целый ряд мер по внедрению энергосберегающего оборудования в рамках мероприятий по реализации 185 ФЗ при реконструкции старых домов. Практическое применение этих рекомендаций вовлечет собственников в процесс сбережения энергии и позволит ощутимо снизить коммунальные платежи. Подобные способы себя зарекомендовали не только в Европе, но и в России — например, при реконструкции коммунальных сетей в Якутии.

Старое жилье — новые технологии

На самом деле, энергосбережение — не дань мировой моде. Рост цен на электричество и тепло давно уже ощутимо бьет по карману населения. Реконструкция ветхого жилья и инженерных сетей может решить насущные задачи по улучшению качества жизни людей. А кроме этого — способствовать решению куда более глобальных задач. Одна из самых насущных проблем — дефицит электромощностей. Как известно, их недостаток в целом по стране близится к 30%, а в отдельных регионах уже в ближайшее время может достигнуть 75% (такая ситуация прогнозируется к 2009 г. в Калининградской области). Между тем, именно ЖКХ с его неэффективной и изношенной инфраструктурой является одним из главных потребителей электроэнергии. С учетом потерь, достигающих 60%, масштабы возможной экономии впечатляют. И примеры тому есть, причем как старые, так и новые.

Например, еще в начале 90-х годов в г. Кемерово проводилась программа реконструкции, включающая в себя модернизацию тепловых сетей и станций. Результат — дефицит тепла у наиболее удаленных абонентов тепловых сетей был ликвидирован, сократилось энергопотребление объектов ЖКХ. К сожалению, в результате известных событий оборудование было заброшено, и все вернулось на круги своя… Интересен опыт Нерюнгри (Республика Саха (Якутия). Здесь программа модернизации успешно работает уже 10 лет. В 1998 г. при проведении энергоаудита выявились типичные для российского ЖКХ проблемы: ветхий жилой фонд (4-5-этажные панельные дома, построенные в 70-х годах прошлого века, обширный частный сектор), «перетоп» (не учитывались изменения погоды), утечки из систем отопления и ГВС и значительный перерасход электроэнергии на насосное оборудование (особенно в ночные часы). Программа действий, под которую был взят кредит МБРР, на первом этапе предусматривала модернизацию 22 ЦТП, замену устаревшего насосного оборудования, установку современной контрольно-регулирующей теплоавтоматики, налаживание систем учета и диспетчеризации. На втором этапе, завершенном в 2007 году, была проведена полная реконструкция 219 ИТП. И на третьем этапе, который еще осуществляется, переукладываются коммуникации. На всех стадиях проекта шла тесная работа с представителями компаний «Данфосс» и Grundfos, которые осуществляли поставку оборудования и его шеф-монтаж. В результате среднесуточный расход воды на ГВС снизился в среднем на 50%, а суммарное потребление тепла — более чем на 20%. Север и Крайний Север России — вообще достаточно проблемные районы. Тяжелый климат, вечная мерзлота, до крайности изношенный жилой фонд и коммуникации — совокупность этих факторов делает холодные регионы лидерами по аварийности, что подтвердилось прошлой зимой. При этом именно эти территории являются источником благосостояния страны, где сосредоточены ценнейшие природные ресурсы. Очевидно, что сегодня модернизация ветхого жилья и сетей здесь — первоочередная задача. Благо позитивный опыт уже накоплен.

В пример можно привести осуществленную в 2006 году успешную модернизацию устаревших, оснащенных еще в 60-70-е годы систем теплоснабжения в г. Радужный (Ханты-Мансийский автономный округ). С учетом климата при подборе оборудования особое внимание уделялось надежности техники и качеству сервисного обслуживания. В итоге современный ЦТП (самый большой на сегодняшний день в России блочный тепловой пункт «Данфосс») бесперебойно снабжает теплом целый микрорайон. Критические холода зимы 2007-2008 года никак не сказались на работе теплопункта. Есть и перспективные проекты. Так, в этом году начала реализовываться Программа энергосбережения в Перми. По плану, она должна обеспечить снижение потребления тепловой энергии на 25-50% в бюджетных учреждениях и оптимизировать работу систем теплоснабжения. Помимо установки приборов регулирования тепла, программа предусматривает внедрение средств автоматизации систем теплопотребления и развитие индивидуальных теплопунктов (ИТП).

Модернизация или снос? Безусловно, если бы темпы строительства в России были сравнимы с европейскими, «хрущевок» осталось бы очень немного. Но в условиях острого дефицита жилья, постоянно растущих цен, изношенной инфраструктуры просто так уничтожить миллионы квадратных метров жилья — утопия или безумие. С другой стороны, накопленный мировой опыт свидетельствует: при разумном подходе даже ветхие дома могут стать вполне комфортными. Поэтому лозунг «ломать — не строить!» в данном случае не подходит. Скорее здесь нужно взять на вооружение другую максиму: новое — это хорошо забытое (а в нашем случае — модернизированное) старое.

Материал предоставлен пресс-службой «Данфосс»

© Строительство и недвижимость

стройматериалы:
древесные отходы
аренда техники:
катки тандемные в аренду
нивелиры в аренду
опалубка перекрытий в аренду в России
подъемники ножничные в аренду в России

полезные ссылки
Элементы благоустройства