Минские квартиры: горячая весна 2005 года

В очередном квартальном аналитическом обзоре рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под эгидой общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) начиная с 1999 года, описываются основные характеристики весеннего периода. Основным итогом прошедшего квартала является все более быстрый рост цен до невиданных ранее значений.

Квартирный индекс БОО продолжает расти

Квартирный индекс БОО (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) этой весной продолжал расти. В апреле его значения были наивысшими за время наблюдения. Поквартальная динамика квартирного индекса БОО за период c января 2001 г. по январь 2005 г. приведена в табл. 1.

Таблица 1 Динамика квартирного индекса БОО (январь 2001 - апрель 2005 гг.)

Месяц исслед.	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002
Квартирный индекс БОО, USD	306,1	305,9	306,3	324,3	346,9	359,4	366,9	393,9
Изменение к предыд. периоду	11,2	-0,2	0,4	18,0	22,6	12,5	7,5	27,0
	3,8%	-0,1%	0,1%	5,9%	7,0%	3,6%	2,1%	7,4%

Месяц исслед.	01 2003	04 2003	07 2003	10 2003	01 2004	04 2004	07 2004	10 2004	01 2005	04 2005
Квартирный индекс БОО, USD	418,4	427,4	448,3	502,4	564,2	630,6	635,4	670,7	730,9	839,6
Изменение к предыд. периоду	24,5	9,0	20,9	54,1	61,8	66,4	4,8	35,3	60,2	108,7
	6,2%	2,2%	4,9%	12,1%	12,3%	11,7%	0,8%	5,3%	9,0%	14,9%

Видно, что темпы роста квартирного индекса продолжали увеличиваться с лета прошлого года, причем этой весной они максимальны за все время наблюдения.

Сезонный характер изменения квартирного индекса БОО усиливается, что видно на рис. 1.
Рис. 1. Динамика изменения квартирного индекса БОО

Во втором квартале 2005 г. индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $777,89 до $1217,95 (табл. 2). По сравнению с зимними значениями ($700,52-$735,70) его диапазон увеличился более чем в 12,5 раз. Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат, соответственно, четырехкомнатным и многокомнатным квартирам. Под многокомнатными квартирами, как обычно, понимаются квартиры с числом комнат более четырех.

Таблица 2 Индекс БОО для квартир с различным числом комнат

Секторы рынка	Индекс БОО ($/кв.м)	Изменение за квартал
		$	%
1-комнатные	848,91	126,01	17,43
2-комнатные	846,21	110,51	15,02
3-комнатные	846,62	116,22	15,91
4-комнатные	777,89	44,24	6,03
Многокомнатные	1217,95	517,43	73,86

Структура секторного предложения по числу комнат в квартире представлена на рис. 2. Наибольшую долю выставленных на продажу квартир этой весной традиционно составляют двухкомнатные квартиры. Как и в январе, по количеству выставленных на продажу квартир сектор трехкомнатных превышает сектор однокомнатных.Рис. 2. Структура предложения по числу комнат в квартире

Этой весной доля трехкомнатных квартир в предложении увеличилась на 3,18% за счет уменьшения предложения однокомнатных, двухкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных квартир на 0,85%, 0,35%, 1,26% и 0,72% соответственно.

Неравновесность структуры рынка уменьшилась

Показатель структуры рынка представляет собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу покупок, т.е. подтвержденного спроса, зафиксированного органами государственной регистрации. В апреле 2005 г. в г. Минске было зарегистрировано 1054 сделки купли-продажи квартир. Остальные характеристики рынка, участвующие в формировании показателя его структуры, приведены в табл. 3. Используя эти данные, получим значение показателя структуры рынка в 1,44 - количество квартир на рынке, приходившееся на одного реального покупателя в течение исследуемого квартала.

Таблица 3 Динамика структуры рынка (апрель 2004 - апрель 2005 гг.)

Месяц исследования	07 2004	10 2004	01 2005	04 2005
Предложение	4571	4417	1379	1523
Декларированный спрос	228	300	183	189
Подтвержденный спрос	932	1299	854	1054
Показатель структуры рынка	4,90	3,40	1,61	1,44

Значения показателя структуры рынка в течение последнего года неизменно становились все ниже. Это свидетельствует об уменьшении неравновесности квартирного рынка г. Минска. Темпы уменьшения значения показателя структуры рынка замедляются, что не позволяет сделать однозначный прогноз на будущее.

Качество спроса резко упало

Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения, то есть количество комнат в типичной квартире. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей с начала 2001 года дана в табл. 4.

Таблица 4 Динамика показателей качества (январь 2001 - апрель 2005 гг.)

Месяц исслед.	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003
Показатель качества предл.	2,32	2,33	2,33	2,39	2,3	2,22	2,26	2,33	2,35
Показатель качества спроса	1,90	1,94	1,94	1,98	1,86	1,94	2,07	1,96	2,03
Разница между показателями качества предлож.и спроса	0,43	0,39	0,39	0,41	0,44	0,28	0,19	0,37	0,32

Месяц исслед.	04 2003	07 2003	10 2003	01 2004	04 2004	07 2004	10 2004	01 2005	04 2005
Показатель качества предл.	2,32	2,34	2,38	2,28	2,09	2,06	2,10	2,31	2,31
Показатель качества спроса	1,88	1,76	1,92	1,94	2,09	1,98	1,82	1,77	1,54
Разница между показателями качества предлож.и спроса	0,44	0,58	0,46	0,34	0,00	0,08	0,28	0,54	0,77

В качестве комментария следует отметить, что значение показателя качества предложения второй квартал остается неизменным и достаточно высоким. Показатель качества спроса с апреля прошлого года снижался и достиг своего минимума. Это говорит о том, что относительно богатые покупатели ушли с рынка (не декларируют своих намерений), заявки на покупку дают все менее состоятельные люди. Как следствие разница между показателями качества предложения и спроса, увеличивающаяся с весны 2004 г., в нынешнем квартале максимальна, демонстрируя расхождение взглядов продавцов и покупателей на желаемое число комнат в квартире и - в конечном итоге - на цену.

Цены выросли во всех районах г. Минска

В апреле 2005 года секторные квартирные индексы БОО по административным районам находились в диапазоне $721,73-$945,54 (табл. 5).

Таблица 5 Диапазон удельных цен предложения по районам (апрель 2005 г.)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади, $	Квартирный индекс БОО по районам, $	Изменение к предыдущему периоду, $
Заводской	375	880	721,73	94,97
Ленинский	640	1206	892,30	148,20
Московский	611	986	766,96	78,71
Октябрьский	617	1058	792,07	63,48
Партизанский	630	1480	862,49	135,22
Первомайский	600	1160	874,80	133,22
Советский	680	1500	928,15	133,01
Фрунзенский	620	1200	816,82	135,23
Центральный	720	1260	945,54	89,81

Разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами составила $223,80, что на $5,16 ниже январского значения. Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум - Центральному. Минимальная зафиксированная стоимость квадратного метра общей площади составила $375, максимальная - $1500 (в январе цены квадратного метра варьировались в диапазоне $500-$1700). Увеличивающийся темп роста общего квартирного индекса отражается на поведении секторного квартирного индекса БОО. Цены увеличились во всех районах г. Минска, в трех (Заводском, Московском и Октябрьском) они превышают $700, в четырех (Ленинском, Партизанском, Первомайском и Фрунзенском) находятся в диапазоне от $800 до $900, а в двух (Советском и Центральном) средняя цена квадратного метра превысила отметку $900.

Дешевеют только большие элитные квартиры

Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки в январе находился в диапазоне $712,05-$1047,13, что в 1,6 раза больше январского диапазона ($664,76-$871,90) (табл. 6). Отнесение ценового минимума и максимума следующее: минимальная удельная цена принадлежит элитным четырехкомнатным квартирам (в январе самыми дешевыми были малогабаритные четырехкомнатные), максимальная цена - двухкомнатным квартирам улучшенной планировки (в январе - двухкомнатным элитным квартирам).

Таблица 6 Средняя цена квадратного метра по типу планировки (апрель 2005 г.)

Тип квартир	Цена 1 м2 общей площади, $
	1	2	3	4
Малогабаритные	853,21	793,55	774,36	737,23
	(+142,17)	(+84,13)	(+78,74)	(+72,47)
Типовые	823,41	908,79	935,98	879,07
	(+91,18)	(+132,60)	(+193,96)	(+150,68)
Улучшенной планировки	809,26	1047,13	824,29	732,29
	(+65,28)	(+250,44)	(+6,28)	(-47,52)
Элитные	-	992,86	907,58	712,05
	(-)	(+120,96)	(+115,95)	(-114,79)

"-" - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)

Разброс изменений секторных индексов по планировке в апреле (-114,79 - +250,44) по сравнению с прошлым кварталом (-21,9 - +145,8) увеличился в 2,2 раза. Минимум изменения (-114,79) принадлежит, как и в прошлом квартале, сектору элитных четырехкомнатных квартир. Максимальное изменение (+250,44) отмечено в секторе двухкомнатных квартир улучшенной планировки (в прошлом квартале максимум находился в секторе элитных трехкомнатных квартир).

Ценовая разница между секторами по материалу стен сократилась

Диапазон секторного индекса по материалу стен в апреле составил ($932,66-$739,08), уменьшившись тем самым на $13,89 по сравнению с январским диапазоном ($660,78-$868,25). Минимальная средняя удельная цена квадратного метра общей площади в апреле, как и в январе, отмечалась для сектора четырехкомнатных квартир в панельных домах, максимальная - для сектора трехкомнатных квартир в кирпичных (табл. 7). Отметим, что зимой наиболее дорогими были квадратные метры в секторе четырехкомнатных квартир в домах с кирпичными стенами. Отмечаемое в этом секторе смещение за прошедший квартал максимума средней удельной цены в сторону квартир с меньшим числом комнат, подобное зафиксированному в предыдущем разделе для квартир с различными типами планировки, говорит о поступлении на рынок квартир, рассчитанных на менее обеспеченного покупателя.

Таблица 7 Средняя цена квадратного метра по материалу стен (апрель 2005 г.)

Материал стен	Цена 1 м2 общей площади, $
	1	2	3	4
Панель	826,66	798,90	800,50	739,08
	(+122,55)	(+107,37)	(+120,83)	(+78,30)
Кирпич	895,08	920,31	932,66	895,88
	(+136,41)	(+141,59)	(+145,29)	(+27,63)
Блок	803,05	779,02	769,97	756,95
	(+95,85)	(+1,37)	(+84,58)	(+37,30)
Монолит	-	-	-	-
	(-)	(-)	(-)	(-)

"-" - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 5)

Секторный индекс по материалу стен в апреле 2005 г. по сравнению с январем по всем квартирам возрос. Минимальный рост отмечен в секторе двухкомнатных квартир в блочных домах (+1,97), максимальный - в секторе трехкомнатных квартир в кирпичных домах (+145,29).

Разница между ценой предложения и ценой спроса растет

Весенняя структура спроса показана на рис. 3.

Рис. 3. Структура спроса по числу комнат в квартире.

Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, за исследуемый период уменьшился (табл. 8). В рассматриваемом квартале относительное изменение составило -0,58%.

Таблица 8 Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (январь 2002 - апрель 2005 гг.)

Месяц исслед.	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003	04 2003	07 2003	10 2003	01 2004	04 2004	07 2004	10 2004	01 2005	04 2005
Цена квадрат- ного метра общей площади, USD	296,9	301,5	300,5	298,2	319,7	391,7	414,6	445,6	389,4	462,6	487,2	638,4	615,3	611,8
Изменение к предыду- щему периоду	25,8	4,5	-1,0	-2,3	21,5	72,0	22,9	31,0	-56,2	73,2	24,6	151,2	-23,1	-3,6
	9,5%	1,5%	-0,3%	-0,8%	7,2%	22,5%	5,8%	7,5%	-12,6%	15,8%	5,0%	23,7%	-3,7%	-0,6%

Интересно также сопоставить цены предложения и спроса на одном графике (рис. 4).
Рис. 4. Индексы цен по спросу и предложению (январь 2004 - апрель 2005 гг.)

Разница между удельными ценами предложения и ценой спроса в апреле 2005 г. составила $227,88 и увеличилась по сравнению с январем почти вдвое, что говорит о непринятии покупателем столь высокой цены предложения. И все равно цены будут расти. Из цифры увеличения квартирного индекса БОО за квартал несложно определить текущую доходность этого рынка - около 60% годовых в валюте. Очевидно, что у нас очень мало сфер, способных конкурировать с подобным ростом капитала. Поэтому можно предполагать новый приток денег в высокодоходный рынок минских квартир.

Николай ТРИФОНОВ, профессор ГИУСТ БГУ, председатель Белорусского общества оценщиков