Опыт комплексной реконструкции жилых массивов индустриальной застройки 60-70 гг. прошлого столетия в Беларуси
Сообщение директора УП "Институт НИПТИС", к.т.н., доцента, иностранного члена РААСН, академика БИА, члена-корреспондента МИА Владимира Пилипенко, сделанное им 9 декабря 2004 г. на международном научно-техническом семинаре "Комплексная реконструкция массовой жилой застройки — условие устойчивого развития жилых массивов".
После 30-40 лет эксплуатации без капитального ремонта пятиэтажный жилой фонд Беларуси 60-70-х гг. прошлого столетия во многих случаях утратил свои физические свойства и в силу изменившихся требований к потребительским качествам морально деградировал. Например, потребление тепловой энергии на отопление этим жилым фондом в 2,5-3 раза превышает действующие в настоящее время нормативы. В изношенном состоянии находятся внутриквартирные инженерные сети, недостаточно развита социальная инфраструктура. Перечисленные причины поставили вопрос о целесообразности дальнейшей эксплуатации пятиэтажного жилого фонда постройки указанного периода. Вместе с тем значительный остаточный ресурс, высокая капитальность этих зданий вызвали необходимость поиска возможных способов продления срока их службы при обеспечении современных потребительских качеств. Такая постановка вопроса диктуется остротой жилищной проблемы, прогрессирующим физическим старением зданий, сокращением государственных инвестиций в жилье.
Стратегия массового жилищного строительства в Беларуси до настоящего времени основывалась на освоении свободных территорий городов с созданием новых селитебных кварталов, что всегда требует прокладки новых транспортных и инженерных магистральных сетей, значительно увеличивает площадь городской застройки и стоимость жилья. Между тем анализ плотности застройки кварталов пятиэтажных зданий первых массовых серий, особенно в крупных городах страны, в том числе в Минске, свидетельствует о том, что плотность застройки таких кварталов в 2 и более раз ниже действующих в настоящее время норм, то есть указанные территории имеют значительные резервы уплотнения. Это обстоятельство делает рациональной постановку вопроса о совмещении в пространстве и времени реконструкции жилья постройки 60-70-х гг. прошлого столетия и строительства нового жилья на застроенных ранее территориях. Одним из направлений, обеспечивающих совмещение этих мероприятий, является комплексная реконструкция жилых массивов (прежде всего пятиэтажных и малоэтажных без сноса домов или с частичным сносом). При этом одновременно могут решаться следующие задачи. Во-первых, это увеличение плотности старой жилой застройки кварталов в 1,5-2 раза за счет строительства жилья на свободных территориях и реконструкции пятиэтажных (малоэтажных) домов с надстройкой их до 9 этажей с независимой передачей нагрузки на грунт, уширением базы зданий с 12 до 16-20 м (ширококорпусные дома) там, где позволяют местные условия при соблюдении требований по инсоляции, обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры. Во-вторых, придание старому жилому фонду современных потребительских качеств и продление его жизненного цикла. В-третьих, проведение тепловой модернизации существующих жилых домов (сокращение потребления тепловой энергии на отопление до 50% и более). В-четвертых, реконструкция изношенных внутриквартальных инженерно-транспортных коммуникаций. В-пятых, улучшение архитектурного облика зданий. В-шестых, создание современной социальной инфраструктуры.
Центральным объектом при комплексной реконструкции жилого массива является жилой дом первоначальной жилой застройки. С учетом его физического и морального состояния, исторической ценности и других факторов возможны различные способы преобразования жилого дома (см. схему). Наработанный в последнее десятилетие отечественный опыт в области комплексной реконструкции старого жилого фонда свидетельствует от том, что работам по комплексной реконструкции жилых массивов старой жилой застройки должны предшествовать подробный бизнес-план и детальная проработка планируемого под комплексную реконструкцию жилого массива с определением оптимального варианта реконструкции, например, по критерию минимизации суммарных затрат на ремонтно-реконструктивные мероприятия, строительство нового жилья в рассматриваемом жилом массиве и последующих эксплуатационных затрат. Бизнес-план должен содержать технико-экономические показатели планируемых мероприятий, архитектурно-планировочные решения комплексной реконструкции жилого массива, конкретные проектно-технические решения по каждому старому или планируемому к строительству объекту (жилому дому или учреждению социального назначения, стоянке личного автотранспорта), а также рекомендации о порядке проведения работ по переселению жителей и условия реализации вновь строящегося жилья.
Как показывает опыт, важным разделом бизнес-плана должен быть раздел, содержащий рекомендации по работе с жильцами реконструируемого жилого фонда.
В настоящее время в Беларуси отрабатывается следующая схема организации работ по комплексной реконструкции жилых массивов индустриальной застройки. Вначале осуществляется строительство пилотного дома и временное отселение в него жильцов подлежащего реконструкции здания (зданий). Далее — проведение реконструкции первой очереди пятиэтажек (малоэтажек), возврат жильцов из "пилотного" жилого дома в свои капитально отремонтированные (реконструированные) квартиры, реализация квартир надстроенных частей зданий (при строительстве за счет кредитов) либо передача их инвестору (при долевом строительстве). Следующий этап — косметический ремонт квартир "пилотного" дома и повторение вышеизложенной схемы до тех пор, пока последний жилец бывших пятиэтажек (малоэтажек) не въедет в свою отремонтированную или реконструированную квартиру (в данной связи уместно говорить о некоем алгоритме, имеющем циклическую основу). Квартиры же надстроенных частей зданий и отремонтированные квартиры пилотного дома реализуются.
Следует отметить социальную привлекательность подобного подхода к комплексной реконструкции жилых массивов для жителей существующих пятиэтажек (малоэтажек), получающих свои же капитально отремонтированные или реконструированные квартиры с лифтами, мусоропроводами, электроплитами и централизованным горячим водоснабжением, для жителей, приобретающих новые комфортные квартиры в центре города по ценам не выше сложившихся на вторичном рынке жилья, а также для инвесторов, юридических лиц, организаций и предприятий, расположенных вблизи реконструируемого квартала, приобретающих жилье для своих работников в непосредственной близости от места работы в центре города по приемлемым ценам. Предварительный расчет стоимости 1 м2 общей площади квартир в реконструируемых жилых домах жилого массива с учетом стоимости реконструкции внутриквартирных инженерных сетей, налогов и всех других затрат показывает, что эта стоимость может составлять менее 80% от стоимости 1 м2 квартир в жилых домах, строящихся на вновь осваиваемых территориях.
Подготовка и проведение комплексной реконструкции жилых массивов индустриальной застройки включает несколько этапов. Стартовым этапом является оценка архитектурно-градостроительной ситуации жилого массива, включающая и предварительную оценку возможности уплотнения застройки. На этом этапе производится исследование физического состояния и уровня моральной деградации застройки (зданий), а также соотношение типов застройки по архитектурно-планировочной типологической организации (этажности, плотности, типа планировочной структуры, времени строительства). Кроме того, необходимо исследовать уровень организации систем инженерного обустройства жилья, характер связи жилых зон с основными структуроформирующими элементами города (природными элементами, транспортными магистралями, зонами центра и промышленными зонами), архитектурно-конструктивные особенности зданий, состояние и возможность существующих инженерных систем принять дополнительные нагрузки по обеспечению соответствующего инженерного благоустройства нового жилого фонда, наличие территориальных резервов для размещения новой застройки, возможность обеспечения санитарно-гигиенических и экологических требований, прежде всего требований по инсоляции, а также наличие антропологических факторов загрязнения окружающей среды.
В Беларуси накоплен значительный опыт реконструкции старого жилого фонда, который в 2003 г. впервые позволил на правительственном уровне поставить вопрос о комплексной реконструкции жилых массивов. Постановлением Совмина Беларуси от 17 января 2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилого фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг" (п. 10) предписывается признать целесообразным проводить тепловую модернизацию и реконструкцию жилого фонда, как правило, жилыми массивами (кварталами, микрорайонами) городов, обеспечив при этом предварительную оценку технико-экономических показателей различных вариантов тепловой модернизации и реконструкции, выбор наиболее эффективных проектных решений и создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
После 30-40 лет эксплуатации без капитального ремонта пятиэтажный жилой фонд Беларуси 60-70-х гг. прошлого столетия во многих случаях утратил свои физические свойства и в силу изменившихся требований к потребительским качествам морально деградировал. Например, потребление тепловой энергии на отопление этим жилым фондом в 2,5-3 раза превышает действующие в настоящее время нормативы. В изношенном состоянии находятся внутриквартирные инженерные сети, недостаточно развита социальная инфраструктура. Перечисленные причины поставили вопрос о целесообразности дальнейшей эксплуатации пятиэтажного жилого фонда постройки указанного периода. Вместе с тем значительный остаточный ресурс, высокая капитальность этих зданий вызвали необходимость поиска возможных способов продления срока их службы при обеспечении современных потребительских качеств. Такая постановка вопроса диктуется остротой жилищной проблемы, прогрессирующим физическим старением зданий, сокращением государственных инвестиций в жилье.
Стратегия массового жилищного строительства в Беларуси до настоящего времени основывалась на освоении свободных территорий городов с созданием новых селитебных кварталов, что всегда требует прокладки новых транспортных и инженерных магистральных сетей, значительно увеличивает площадь городской застройки и стоимость жилья. Между тем анализ плотности застройки кварталов пятиэтажных зданий первых массовых серий, особенно в крупных городах страны, в том числе в Минске, свидетельствует о том, что плотность застройки таких кварталов в 2 и более раз ниже действующих в настоящее время норм, то есть указанные территории имеют значительные резервы уплотнения. Это обстоятельство делает рациональной постановку вопроса о совмещении в пространстве и времени реконструкции жилья постройки 60-70-х гг. прошлого столетия и строительства нового жилья на застроенных ранее территориях. Одним из направлений, обеспечивающих совмещение этих мероприятий, является комплексная реконструкция жилых массивов (прежде всего пятиэтажных и малоэтажных без сноса домов или с частичным сносом). При этом одновременно могут решаться следующие задачи. Во-первых, это увеличение плотности старой жилой застройки кварталов в 1,5-2 раза за счет строительства жилья на свободных территориях и реконструкции пятиэтажных (малоэтажных) домов с надстройкой их до 9 этажей с независимой передачей нагрузки на грунт, уширением базы зданий с 12 до 16-20 м (ширококорпусные дома) там, где позволяют местные условия при соблюдении требований по инсоляции, обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры. Во-вторых, придание старому жилому фонду современных потребительских качеств и продление его жизненного цикла. В-третьих, проведение тепловой модернизации существующих жилых домов (сокращение потребления тепловой энергии на отопление до 50% и более). В-четвертых, реконструкция изношенных внутриквартальных инженерно-транспортных коммуникаций. В-пятых, улучшение архитектурного облика зданий. В-шестых, создание современной социальной инфраструктуры.
Центральным объектом при комплексной реконструкции жилого массива является жилой дом первоначальной жилой застройки. С учетом его физического и морального состояния, исторической ценности и других факторов возможны различные способы преобразования жилого дома (см. схему). Наработанный в последнее десятилетие отечественный опыт в области комплексной реконструкции старого жилого фонда свидетельствует от том, что работам по комплексной реконструкции жилых массивов старой жилой застройки должны предшествовать подробный бизнес-план и детальная проработка планируемого под комплексную реконструкцию жилого массива с определением оптимального варианта реконструкции, например, по критерию минимизации суммарных затрат на ремонтно-реконструктивные мероприятия, строительство нового жилья в рассматриваемом жилом массиве и последующих эксплуатационных затрат. Бизнес-план должен содержать технико-экономические показатели планируемых мероприятий, архитектурно-планировочные решения комплексной реконструкции жилого массива, конкретные проектно-технические решения по каждому старому или планируемому к строительству объекту (жилому дому или учреждению социального назначения, стоянке личного автотранспорта), а также рекомендации о порядке проведения работ по переселению жителей и условия реализации вновь строящегося жилья.
Как показывает опыт, важным разделом бизнес-плана должен быть раздел, содержащий рекомендации по работе с жильцами реконструируемого жилого фонда.
В настоящее время в Беларуси отрабатывается следующая схема организации работ по комплексной реконструкции жилых массивов индустриальной застройки. Вначале осуществляется строительство пилотного дома и временное отселение в него жильцов подлежащего реконструкции здания (зданий). Далее — проведение реконструкции первой очереди пятиэтажек (малоэтажек), возврат жильцов из "пилотного" жилого дома в свои капитально отремонтированные (реконструированные) квартиры, реализация квартир надстроенных частей зданий (при строительстве за счет кредитов) либо передача их инвестору (при долевом строительстве). Следующий этап — косметический ремонт квартир "пилотного" дома и повторение вышеизложенной схемы до тех пор, пока последний жилец бывших пятиэтажек (малоэтажек) не въедет в свою отремонтированную или реконструированную квартиру (в данной связи уместно говорить о некоем алгоритме, имеющем циклическую основу). Квартиры же надстроенных частей зданий и отремонтированные квартиры пилотного дома реализуются.
Следует отметить социальную привлекательность подобного подхода к комплексной реконструкции жилых массивов для жителей существующих пятиэтажек (малоэтажек), получающих свои же капитально отремонтированные или реконструированные квартиры с лифтами, мусоропроводами, электроплитами и централизованным горячим водоснабжением, для жителей, приобретающих новые комфортные квартиры в центре города по ценам не выше сложившихся на вторичном рынке жилья, а также для инвесторов, юридических лиц, организаций и предприятий, расположенных вблизи реконструируемого квартала, приобретающих жилье для своих работников в непосредственной близости от места работы в центре города по приемлемым ценам. Предварительный расчет стоимости 1 м2 общей площади квартир в реконструируемых жилых домах жилого массива с учетом стоимости реконструкции внутриквартирных инженерных сетей, налогов и всех других затрат показывает, что эта стоимость может составлять менее 80% от стоимости 1 м2 квартир в жилых домах, строящихся на вновь осваиваемых территориях.
Подготовка и проведение комплексной реконструкции жилых массивов индустриальной застройки включает несколько этапов. Стартовым этапом является оценка архитектурно-градостроительной ситуации жилого массива, включающая и предварительную оценку возможности уплотнения застройки. На этом этапе производится исследование физического состояния и уровня моральной деградации застройки (зданий), а также соотношение типов застройки по архитектурно-планировочной типологической организации (этажности, плотности, типа планировочной структуры, времени строительства). Кроме того, необходимо исследовать уровень организации систем инженерного обустройства жилья, характер связи жилых зон с основными структуроформирующими элементами города (природными элементами, транспортными магистралями, зонами центра и промышленными зонами), архитектурно-конструктивные особенности зданий, состояние и возможность существующих инженерных систем принять дополнительные нагрузки по обеспечению соответствующего инженерного благоустройства нового жилого фонда, наличие территориальных резервов для размещения новой застройки, возможность обеспечения санитарно-гигиенических и экологических требований, прежде всего требований по инсоляции, а также наличие антропологических факторов загрязнения окружающей среды.
В Беларуси накоплен значительный опыт реконструкции старого жилого фонда, который в 2003 г. впервые позволил на правительственном уровне поставить вопрос о комплексной реконструкции жилых массивов. Постановлением Совмина Беларуси от 17 января 2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилого фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг" (п. 10) предписывается признать целесообразным проводить тепловую модернизацию и реконструкцию жилого фонда, как правило, жилыми массивами (кварталами, микрорайонами) городов, обеспечив при этом предварительную оценку технико-экономических показателей различных вариантов тепловой модернизации и реконструкции, выбор наиболее эффективных проектных решений и создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 50 за 2004 год в рубрике жкх
