Анализ состояния жилищного строительства в Республике Беларусь

Переход от плановой экономики к рыночной вызвал изменения и в работе строительного комплекса Республики Беларусь. Так, если в период с 1976 по 1987 гг. темпы жилищного строительства из года в год устойчиво росли, то примерно с 1988 года начался спад. Объем введенного в эксплуатацию жилья в 1995 году снизился до критического уровня и составил только 33% от объема 1987 года. В 1996 году благодаря мерам, принятым Президентом и Правительством Республики Беларусь, ситуацию удалось изменить в лучшую сторону: объем введенного жилья составил 135% к уровню предыдущего года, в 1997 году он возрос еще почти на 27%, прирост в 1998 году по отношению к предыдущему году составил 8,3%.

В последние годы объем жилищного строительства стабилизировался и составил 3-3,5 млн м2 общей площади жилья в год. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые для Беларуси каркасные системы жилья со свободной внутренней планировкой, увеличилось потребление ячеистого бетона как для внутренних перегородок, так и для ограждающих конструкций, изменились планировочные решения квартир (увеличилась площадь квартиры, коридоров, в квартирах появились вторые санузлы); изменились теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий (особенно существенно — окон). В связи с этим изменилась в сторону увеличения стоимость квартиры, в том числе в ценах 1991 года.
Решающее влияние на стабилизацию строительства жилья в Республике Беларусь оказала система льготных кредитов — сначала под 5% годовых на 40 лет, затем под 10% годовых на 20 лет с облегченной для заемщика схемой возврата данных льготных кредитов.
В последние годы объемы льготных кредитных ресурсов уменьшились: в 2000 г. ввод жилья за счет льготных кредитов составил 922,6 тыс. м2, в 2001 г. — 676,7 тыс. м2, в 2002 г. — 603,5 тыс. м2. Это правомерно диктуется снижением инфляционных процессов, что достигается в том числе и снижением объема эмиссии денежной массы.

Остро встает проблема поиска источников внебюджетного финансирования жилищного строительства, не связанных с консолидированным бюджетом республики. Учитывая важность проблемы обеспечения населения жильем, в условиях медленного снижения числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 1999 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь утверждена Национальная жилищная программа. Однако сегодня нельзя однозначно утверждать, что в настоящее время снята острота жилищной проблемы.
На начало 2002 года на жилищном учете состояло 558,8 тыс. семей, или около 17% населения республики. В связи с вступлением в силу с 1 июля 1999 г. новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь число семей, которые могут претендовать на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, достигает 1100-1200, или 33-36% населения республики, если принять, что средняя семья состоит из трех человек.
Надо полагать, что граждане, имеющие право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, рано или поздно данным правом воспользуются.
Эти цифры возрастут еще больше, если учесть число молодых семей, которым в соответствии с Жилищным кодексом 1999 года предоставлено право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Значительное число очередников имеет право на внеочередное или первоочередное улучшение жилищных условий. К ним относятся в первую очередь: инвалиды Великой Отечественной войны; военнослужащие, уволенные в запас (отставку) и другие льготные категории граждан.
Часть населения, которая не имеет возможности обеспечить себя жильем даже с помощью субсидий и льготных кредитов, должна получить его по договору срочного найма.
Такое жилье может строиться не только за счет средств бюджета, но и за средства юридических лиц негосударственной формы собственности и предпринимателей, ему придается статус социального жилья.
Этот статус предполагает недопустимость его приватизации и установление государством размера оплаты за пользование данным жильем.
Инвесторам при строительстве социального жилья государством предоставляются определенные льготы, которые компенсируют недополученную прибыль при его эксплуатации.

Принято, что социальное жилье — это жилье с типовыми потребительскими качествами, отвечающее требованиям строительных норм и правил “Жилые здания”.
При современном социально-экономическом развитии получить социальное жилье имеют право малоимущие граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие доход менее одного потребительского бюджета либо имеющие право в соответствии с жилищным законодательством на льготное улучшение жилищных условий. Срок найма определяется соглашением между собственником жилья и нанимателем, но не менее срока, установленного местным органом власти. По истечении данного срока и при наличии прежних льгот договор продлевается. Фонд социального жилья должен пополняться не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции существующего жилого фонда и его модернизации. Значительное внимание уделяется вопросам развития в республике индивидуального строительства.
Таким образом, перед строительным комплексом Республики Беларусь по-прежнему стоит задача по существенному увеличению жилищного фонда с целью решения важнейшей его социально-экономической задачи — обеспечения населения жильем в соответствии с новыми экономическими условиями и изменившимися представлениями о качестве жилья и уровне его комфортности. Важным элементом выполнения данной задачи является решение вопроса финансирования строительства жилья.

Экономическое развитие Республики Беларусь и инфляционные процессы в жилищном строительстве
Прошедшее пятилетие явилось определенным этапом в преодолении глубоких кризисных явлений, реформировании хозяйства страны. Была создана система управления экономикой, отвечающая реалиям трансформационного периода, функциям суверенного государства, внесены коррективы в обеспечение социальной защиты населения, активизирована инвестиционная деятельность.
Реализация мер, разработанных в соответствии с Основными направлениями социально-экономического развития Республики Беларусь на 1996-2000 гг., позволила не только остановить спад производства, но и достигнуть положительной динамики основных макроэкономических процессов, стабилизировать положение на внутреннем потребительском рынке.

Таблица 1. Динамика основных показателей социально-экономического развития Республики Беларусь (к предыдущему году в сопоставимых ценах,%)

Показатель	1995 г. к 1990 г.	1996 г.	1997 г.	1998 г.	1999 г.	2000 г.	2000 г. к 1995 г.	2000 г. к 1990 г.
Валовый внутренний продукт	64,6	102,8	111,4	108,4	103,4	106,0	136,1	87,9
Продукция промышленности	61,4	103,5	118,8	112,4	110,3	108,0	164,6	101,1
Инвестиции в основной капитал	38,5	95,2	119,7	124,5	92,0	96,4	125,8	48,4
Реальные денежные доходы населения	62,0	117,2	106,2	119,4	96,6	118,0	169,4	105,0

В 1996-1998 годах основным экономическим процессам была присуща нарастающая и достаточно высокая динамика развития, хотя и от низкой стартовой базы. С конца 1998 г. по 1999 г. отмечено снижение темпов экономического роста, что в значительной мере обусловлено негативными последствиями воздействия финансового кризиса в Юго-Восточной Азии и Российской Федерации.
Этап характеризуется ухудшением положения в финансово-кредитной и валютной сферах, не уменьшающимся количеством убыточных предприятий, невысоким уровнем рентабельности субъектов хозяйствования строительной отрасли, увеличением кредиторской и дебиторской задолженности, падением реальных доходов населения. Это повлекло за собой снижение инвестиционной активности и, как следствие, усугубление проблемы старения основных производственных фондов.
Строительный комплекс Республики Беларусь и его составляющая, занятая жилищным строительством, являются неотъемлемой частью экономики республики. Состояние жилищного строительства и его прогноз на ближайшую перспективу определяется общим состоянием экономики Республики Беларусь.

Инфляционные процессы в Республике Беларусь характеризуются индексами цен. Система индексов цен, рассчитываемых органами статистики, включает индексы цен и тарифов на товары и услуги на потребительском рынке, индексы стоимости строительно-монтажных работ (СМР), индексы производителей промышленной продукции и индексы тарифов на грузовые перевозки.

Таблица 2. Сводная таблица показателей, характеризующих состояние жилищной сферы в Республике Беларусь в 1990-2001 гг.

Показатели	1990	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	Всего
Жилищный фонд Республики Беларусь
Жилищный фонд Республики Беларусь, общей площади жилищ на конец года, млн м2, в т.ч.:	182,4	187,2	194,8	198,8	200,4	200,5	201,4	203,6	207,1	208,2	212,1	215,0	-
в городской местности	106,4	110,8	117,4	121,6	123,9	123,7	125,1	127,3	130,6	131,5	135,0	137,4	-
в сельской местности	76,0	76,4	77,4	77,2	76,5	76,8	76,3	76,3	76,5	76,7	77,1	77,6	-
Средняя обеспеченность жильем на конец года, м2 общей площади на одного жителя	17,9	18,3	18,9	19,3	19,5	19,5	19,7	20,0	20,3	20,8	21,2	21,6	-
Ввод в действие жилых домов и квартир
Ввод в действие общей площади жилых помещений, тыс. м2	5282	5392	4444	3823	3403	1949	2627	3360	3635	2917	3528	3024	43384
в т.ч. в городских поселениях, тыс. м2	3970	3709	3517	2998	2832	1501	2242	2654	2743	2031	2447		30644
в сельской местности, тыс. м2	1312	1683	927	825	571	448	385	706	892	886	1081		9716
Ввод в действие общей площади жилых помещений, в процентах от общей площади жилищного фонда, %	2,9	2,9	2,3	1,9	1,7	1,0	1,3	1,7	1,8	1,4	1,7	1,4	-
Число построенных квартир, ед.	86,1	83,9	71	59,1	50,9	27,3	38,2	46,1	47,7	34,4	39,4	32,4	616,5
Средняя общая площадь вводимого жилья, м2	61,3	64,3	62,6	64,7	66,9	71,4	68,8	72,9	76,1	84,8	89,6	93,3	-
Улучшение жилищных условий в Республике Беларусь
Состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (на конец года), тыс. чел., в т.ч.:	669,8	685,4	703,6	687,1	651,8	623,8	612,5	609,9	585,2	579,7	568,8	558,8	-
в городской местности	634,8	649,7	669,2	654,3	623,0	596,9	587,3	583	558,4	552,3	543,4	535,3	-
в сельской местности	35,0	35,7	34,4	32,8	28,8	26,9	25,2	26,9	26,8	27,4	25,4	23,5	-
Число граждан, улучшивших жилищные условия, тыс. чел.	89,1	79,9	75,2	66,7	55,8	32,0	31,2	36,8	39,2	30,9	24,2	25,9	586,9
в процентах от общего числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, %	13,3	11,7	10,7	9,7	8,6	5,1	5,1	6,0	6,7	5,3	4,3	4,6	-
в процентах от вводимого в действие жилья, %	103,5	95,2	105,9	112,9	109,6	117,2	81,7	79,8	82,2	89,8	61,4	79,9	-
Расчетный прирост очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, тыс. чел.	*	95,5	93,4	50,2	20,5	4,0	19,9	34,2	14,5	25,4	13,3	15,9	-
Приватизация жилищного фонда
Количество приватизированных квартир, тыс. ед.	6,8	39,0	69,3	196,9	200,3	112,2	75,3	77,4	85,6	192,0	57,9	11,8	1124,5
Общая площадь приватизированных квартир, млн м2	0,4	2,2	4,1	10,0	10,4	5,8	3,9	3,9	4,4	10,2	3,1	0,6	59,0
в процентах от общей площади жилищного фонда, %	0,2	1,2	2,1	5,0	5,2	2,9	1,9	1,9	2,1	4,9	1,5	0,3	29,2

Статистические данные свидетельствуют о переменном опережении либо отставании темпов индекса СМР по отношению к иным приведенным индексам. Так, в период с 1992 по 1996 год темп роста индекса СМР отстает от темпов роста индекса потребительских цен, с 1997 по 2000 год темп роста индекса СМР опережает темп роста индекса потребительских цен.
В 2001 году произошло относительное снижение темпа роста индекса СМР по отношению к темпу роста индекса потребительских цен, индекса производителей промышленной продукции и темпу роста индекса тарифов на грузовые перевозки. Это связано, прежде всего, с изменением ценовой политики в строительстве, направленным на снижение его стоимости.
По данным ИСПИ при Администрации Президента РБ стоимость строительства жилья на сегодняшний день несопоставима с доходами большинства населения республики. Так, в 2001 году, чтобы построить 1 м2 жилья, гражданину со средним достатком нужно отдать зарплату за 2-3 месяца.
Стоимость строительства 1 м2 общей площади в многоквартирных жилых домах типовых потребительских качеств, строящихся с государственной поддержкой, к началу 2000 года составляла 100-150 долларов США.

Для граждан, не состоящих на учете нуждающихся, она равнялась 250-350 долларам США, в домах же, имеющих повышенные потребительские качества, — 350-500 долларам США.
Средняя стоимость 1 м2 общей площади жилых домов, построенных в 2001 году (без индивидуальных застройщиков), составила 275 тыс. белорусских рублей при среднемесячной зарплате работников за январь-ноябрь 121 тыс. руб., в 2000 году — соответственно 153 тыс. руб. и 59 тыс. руб.
Значительную долю в стоимости строительства занимают отчисления на инфраструктуру, устанавливаемые облисполкомами и Минским горисполкомом.

Таблица 3. Данные по размеру затрат на инфраструктуру при строительстве жилья по регионам республики

Регион	Долевое участие в строительстве инфраструктуры включая внеплощадочные сети на благоустройство, %
	2000 г.	2001 г.
Брест	38	40
Витебск	35	25
Гомель	30	38
Гродно	30	30
Минская обл.	-	-
Могилев	46	25
Минск	47	27

В состав инфраструктуры включены внеплощадочные сети на благоустройство, строительство предприятий торгово-бытового обслуживания, снос строений, компенсация стоимости зеленых насаждений и стоимости отчуждения земель у колхозов, служебное жилье. На отдельные объекты размер может снижаться с учетом конкретных условий по решению горисполкома.
Работу по снижению стоимости строительства в 2001 году можно считать положительной. Если сопоставляемые цены в течение 2001 года возросли соответственно на 46,12% и 37,45%, то в строительстве — на 28,21%, в т.ч. в крупнопанельном домостроении по Минску — на 24,46%. В июле 2001 года была принята методика перезаключения подрядных договоров, которая носила рекомендательный характер.

Система ценообразования в жилищном строительстве постоянно совершенствуется. Сегодня разработана и внедрена методика прогнозирования цен в строительстве, в т.ч. по элементам затрат, обеспечивая точность прогноза на ближайшие 6-9 месяцев. Укрупненные цены и такой прогноз могли бы стать основой формирования окончательных договорных цен. Такой подход позволяет, с одной стороны, стимулировать сокращение его сроков, с другой — на практике реализовать принцип декларирования финансовых возможностей заказчика по этапам и на весь период строительства и тем самым сократить объемы незавершенного строительства и как следствие — стоимости. В республике утверждены укрупненные расценки для КПД и ежемесячно утверждаются соответствующие индексы по всем сериям, что позволяет легко реализовать методику.

Детальный отчет анализа разработан в Научно-исследовательском и проектно-технологическом республиканском унитарном предприятии “Институт НИПТИС”.
Информация, приведенная в таблицах, получена расчетным путем по данным Минстата РБ.
Подготовил Александр ПАНИЧ