Использование зарубежных наработок по реконструкции пятиэтажных панельных домов

В целях обмена опытом по санации жилых комплексов были организованы семинарские занятия в городе Дрезден с привлечением представителей фирм, специализирующихся на санировании зданий старой застройки и охраняемых памятников архитектуры (этим занимается фирма STESAD). Представитель фирмы г-н Хенкель поделился опытом санации зданий массовой застройки в городе и реставрации фасадов, при этом отметив, что, к примеру, в Саксонии и Рурской области на сегодня пустует достаточно большое количество квартир, так как имеет место тенденция переезда из Восточной части Германии в Западную, место жительства меняют до 25% жителей. Так, по статистике в Саксонии пустует 30% санированных квартир, в Рурской области — 11%, а в Баварии в основном (до 95%) — новое строительство. Учитывая вышеназванное, немаловажен тот факт, что при этом панельные здания идут под снос, а реконструкции подвергается всего 1-2%. Крыши практически всех домов в новой части Дрездена ("Новый город") имеют надстроенные мансарды по индивидуальным проектам.

Непосредственно в Саксонии большое внимание уделяется развитию жилищных кооперативов, которые участвуют в реконструкции старых жилых домов и в новой застройке. Так, вблизи г. Дрездена в г. Козвич с населением 24 тыс. человек территория города застраивается по большому счету крупнопанельными 5-этажными домами — 1200 домов, 6-этажными — 1000 домов и 10-этажными — 280 домов. При этом в городе 33% составляет частное жилье (приватизированные квартиры), 33% — муниципальные дома и 33% — кооперативные. Жилищные кооперативы практически выполняют функции управляющих компаний. Разрабатывают графики координации совместных работ с подрядными фирмами и муниципалитетом, кроме того, решают вопросы финансирования проектных работ, отселения жильцов и контролируют качество выполнения реконструкции и ремонта. Варианты финансирования определяются с учетом долевого участия собственников жилья и льготных банковских кредитов. К примеру, Саксонский строительный банк выделяет кредитные ресурсы на строительство и реконструкцию на 7-10 лет под 4,5% годовых с отсрочкой начала возврата на 2-3 года. Кроме этого, применяются различные схемы финансовой помощи и дотационного (невозвратного) финансирования (до 50%) из федеральных и муниципальных источников. Часть затрат, но не более 11% от общей стоимости реконструкции, ложится на плечи жильцов. Общество квартиросъемщиков осуществляет компенсацию и денежную помощь жильцам за неудобства и проживание в другом месте в случае отселения на период санации на основании договора о терпении.

Большое внимание в Германии уделяется снижению энергопотерь не только за счет утепления фасадов и замены окон на стеклопакеты, но и за счет сбора дождевой воды и использования солнечной энергии, экономии и централизованного учета расходования электроэнергии, газа, воды. Интересны проектные решения пристройки лифтов, балконов, лоджий, мансард и технология работы с использованием средств механизации с частичным отселением и без отселения жильцов, а также модернизация инженерных сетей и оборудование индивидуальных ЦТП в полуподвальных помещениях жилых домов оборудованных средствами автоматизированного контроля и учета энергоносителей, что позволяет резко уменьшить затраты на первичные теплосети, необходимые при централизованных источниках тепла. Что любопытно — перед началом работ на собраниях всех жильцов дома или микрорайона рассматривается программа реконструкции, которая оформляется законодательно от лица владельцев жилья и нанимателей. В программу включаются все проектные решения, схемы финансирования, сметы затрат по видам работ, определяются сроки их выполнения, устанавливаются размеры квартирной платы после реконструкции с учетом механизмов возврата кредитных ресурсов и корпоративных затрат при расчетной окупаемости 10-12 лет. В зависимости от пожеланий жильцов могут быть выполнены работы под ключ или с учетом пожеланий нанимателей. Так, студенческие общины не предъявляют высоких требований к отделке квартир, но между тем считают необходимым наличие Интернета, кабельного телевидения, локальных вычислительных сетей, а также элементов, входящих в понятие "интеллектуальная квартира" и "интеллектуальное здание".

Полная реконструкция жилого дома без отселения жильцов обычно выполняется бригадой из 25 рабочих за 2-4 месяца, а санацию одного подъезда 6-этажного дома по четыре однокомнатных квартиры площадью 55 м2 каждая на одном этаже (всего в подъезде 24 квартиры) выполняют максимум за 14 рабочих дней. При этом возможно временное переселение семей по их желанию в этом же доме или в ближайших.
Как правило, программа реконструкции предусматривает целый район компактной застройки и экологическую реконструкцию прилегающих территорий. При расчете затрат 20% суммы составляет заработная плата из расчета выработки на одного рабочего 75 евро в час и 160 часов рабочего времени в месяц. Стоимость проектной документации составляет не более 10%.
Необходимо отметить, что в Саксонии наметилась тенденция снижения этажности жилых домов и строительство зданий каскадного типа на основе реконструкции пятиэтажек. Культура производства и состояние строительных площадок при реконструкции зданий, реставрации и новом строительстве отличаются от наших в лучшую сторону.
По результатам полученной во время поездки информации представляется целесообразным использовать опыт, накопленный германскими фирмами, при организации работ по программе реконструкции пятиэтажек и по капитальному ремонту жилого фонда.