Есть ценовая карта Минска

Недавно в Минске прошел конгресс оценщиков СНГ, ставший значительным событием в экономической жизни республики. Сильна научно-методологическая часть конгресса. Поэтому представляет интерес обзор прозвучавших докладов. Серия публикаций открывается сообщением, посвященным территориальной дифференциации вторичного рынка квартир Минска.

Начальной целью исследования является установить характер территориальной дифференциации цен на вторичном рынке квартир г. Минска. В качестве первичных данных был взят каталог предложений за 1997-2000 гг. газеты "Недвижимость Беларуси" (226352 объявлений о продаже квартиры в Минске с указанием цены объекта). Это 56780 однокомнатных, 82795 двухкомнатных, 65011 трехкомнатных, 20078 четырехкомнатных, 1688 пятикомнатных квартир. В результате компьютерной операции геокодирования (с использованием адресной базы кадастра КАГиЗ Мингорисполкома) на карту было нанесено 60608 графических объектов (или 20% от всей базы), соответствующих предложениям квартир на продажу (в том числе 15069 однокомнатных, 22308 двухкомнатных, 17604 трехкомнатных, 5189 четырехкомнатных, 438 пятикомнатных).
В связи с большим ретроспективным временным лагом исследования (4 года), необходимые поправки в цену каждого объекта вносились с учетом динамики изменения средней цены номера соответствующей категории квартир. В результате привязки к последнему номеру наблюдения (№ 51 газеты "НБ" за 2000 г.) были получены требуемые поправки.
При анализе данных материалов выявлены следующие особенности: размах вариации цены 1 м2 растет с увеличением количества комнат в квартире (равно как и относительная стоимость 1 м2); анализ трендов позволяет выявить две ямы цен (вторая половина 1997 и 2000 гг.), причем вторая выявлена более отчетливо; в конце 2000 г. наметилось повышение тренда стоимости 1 м2. Для справки: средняя цена номера по категориям 1-комнатных — 275,2, 2-комнатных — 283,2, 3-комнатных — 304,1 и 4-комнатных квартир — 320,2 $/м2.
Для всех категорий квартир характерно преобладание предложений в ценовом диапазоне 250–299 $/м2 (его можно выделить как среднегородской). Следующий по популярности ценовой сегмент — 200–249 $/м2. Характерно повышение предложений в сегментах, более дорогих, чем среднегородской, при увеличении числа комнат в предлагаемых квартирах.
Выделены следующие пять ценовых диапазонов (цена за 1 м2 общей площади, $):
1. максимальный — более 400;
2. выше среднегородского — от 300 до 399;
3. среднегородской — от 250 до 299;
4. ниже среднегородского — от 200 до 249;
5. минимальный — менее 200.
Полученное частотное распределение положено в основу построения ценовых карт квартирного рынка Минска. Методика построения картограмм начинается с выбора кварталов.
Результаты расчета цены квадратного метра общей площади квартир усредняются и относятся к этим кварталам. Сумма кварталов из одного ценового диапазона образует зону для данного диапазона.
Данные 2001 года, любезно предоставленные общественным объединением "Белорусское общество оценщиков", приводились к началу 2001 года.
В результате получено разделение карты Минска на зоны. Это может применяться для мониторинга развития как вторичного, так и первичного рынка. В частности, строительными компаниями — при оптимизации выбора места под застройку. БОО известно своим мониторингом индексов по вторичному рынку г. Минска, проводимым в течение нескольких лет. Результаты, полученные по настоящему исследованию, позволят строить более продвинутые в будущее прогнозы.

Анализ рынка: однокомнатные квартиры (дифференциация цен по совокупности типов квартир)
Зона с максимальным уровнем цен
Выделен только один квартал (ул. Сторожевская-Коммунистическая-Старовиленская)

Зона с ценами выше среднегородского уровня
Вторую ценовую зону составили 65 районов. Прежде всего, в нее вошли районы центра (пр. Ф. Скорины, Машерова, ул. Интернациональная, Комсомольская, Немига, Московская), а также жилой район по ул. Танковая-Мельникайте-Заславская-Дрозда. В пределах 2-го транспортного кольца в эту ценовую зону входят районы по ул. Варвашени, В. Хоружей, М. Богдановича, Я. Коласа, Захарова, Козлова, Маяковского. За пределами 2-го транспортного кольца к престижным относятся районы Веснянка, Восток, Беды-Некрасова, Восточная-Некрасова-Коласа, пер.Калинина-Скорины-Толбухина-Калинина, Логойского тракта, Славинского-Кедышко-Калиновского, Аэродромная-Жуковского-Сенницкая-Нефтяная, Центральная-Л.Чайкиной (район ст. метро "Автозаводская"). За пределами МКАД популярен микрорайон Уручье-3.

Зона со среднегородским уровнем цен
В эту ценовую зону входит большинство жилых микрорайонов г. Минска, расположенных в средней зоне.

Зона с уровнем цен ниже среднегородского
В эту ценовую зону входит 54 района. Эти районы расположены в южной половине г. Минска. Как правило, это либо новостройки или сравнительно новые районы, расположенные на окраине города с плохим транспортным сообщением и слабо развитой культурно-бытовой сферой, либо старые (послевоенной застройки) районы. (Конкретно — зоны таких улиц, как Запорожская-Авангардная-2-й пер. Багратиона, Тракторозаводской поселок, Райниса, район универмага "Беларусь", Ангарская, Шабаны, Чижовка-4, Серова-1 и Серова-3, Курасовщина-2, Малиновка-8 и 9, Юго-Запад-3, Уманская-Железнодорожная, Грушевская, Р.Люксембург).

Зона с минимальным уровнем цен
Отмечено 3 района: район частного сектора в микрорайоне Аэродромная (ул. Аэродромная-Жуковского-Сенницкая-Пензенская-Радищева-Авакяна), а также районы улиц Минина и улиц Челюскинцев-Центральная-Омельянюка-Радиальная.

Анализ рынка: двухкомнатные квартиры
Зона с максимальным уровнем цен
Кварталы центра: Машерова-Мельникайте-Романовская Слобода-Немига, Сторожевская-Коммунистическая-Старовиленская, Я. Купалы, Коммунистическая-Киселева, Захарова-Фрунзе.

Зона с ценами выше среднегородского уровня
Вторую ценовую зону составили 107 районов. Прежде всего, это районы, расположенные в центре (пр. Ф. Скорины, Машерова, ул. Интернациональная, Комсомольская, Немига, Заславская, Танковая, Свердлова, Кирова, Короля, Кальварийская, Захарова, Козлова, Варвашени, Киселева), районы, примыкающие к центру (ул. Маяковского, Могилевская, Аэродромная, Жуковского, Варвашени, В. Хоружей) а также районы ул. М. Богдановича, Куйбышева, Я. Коласа, Логойского тракта, пр. Ф. Скорины, микрорайоны Зеленый Луг-6-7, Восток, Уручье-2-5-6.

Зона со среднегородским уровнем цен
В эту ценовую зону входит большинство жилых микрорайонов г. Минска, расположенных в средней зоне.

Зона с уровнем цен ниже среднегородского
В эту ценовую зону входят следующие районы: Чижовка, Шабаны, Ангарская, Партизанский проспект, Тракторозаводской поселок, Серова, Казинца-Кижеватова, ул. Железнодорожная-пр. Пушкина-Притыцкого-железная дорога, Сморговский тракт-Орловская-Карастояновой-Гая-Осипенко, Волгоградская-Коржа-Толбухина-Кедышко, Уральская-Менделеева, Запорожская-Авангардная, Столетова-Передовая.

Зона с минимальным уровнем цен
Отмечены участки в районе ул. Радиальная, ул. Минина-Железнодорожная.

Анализ рынка: трехкомнатные квартиры
Зона с максимальным уровнем цен
Районы центра (пр. Ф. Скорины, ул. Кирова, Немига-Машерова-Мельникайте-Романовская Слобода, Купалы, Коммунистическая, Киселева, Захарова-Пулихова), Чехова-Гастелло, В. Хоружей-М. Богдановича-Кульман-Кропоткина, Кульман-Я.Коласа-Сурганова-Куйбышева.
Зона с ценами выше среднегородского уровня
Вторую ценовую составляют районы, расположенные в центре (пр. Ф. Скорины, ул. Комсомольская, Немига, Заславская, Танковая, Свердлова, Кирова, Короля, Кальварийская, Красноармейская, Московская, Захарова, Козлова, Варвашени, Киселева, Козлова), районы, примыкающие к центру (ул. Маяковского, Могилевская, Аэродромная, Жуковского, Денисовская, Варвашени, В. Хоружей) а также районы ул. М. Богдановича, Куйбышева, Коласа, Карастояновой, Кольцова, Логойского тракта, Калиновского, Филимонова, Платонова, Козыревской, пр. Ф. Скорины, микрорайоны Запад-2, Восток, Уручье-3-6.

Зона со среднегородским уровнем цен
В эту ценовую зону входят следующие микрорайоны г. Минска: Серебрянка-6-7-8-9, Юго-Запад, Малиновка-3-5-6, Сухарево, Запад-3-4-5, Кунцевщина-3, Масюковщина, Харьковская, Зеленый Луг, Уручье-2, ул. Червякова — бульвар Шевченко, Волгоградская, Столетова-Менделеева.

Зона с уровнем цен ниже среднегородского.
В эту ценовую зону входят следующие районы: Чижовка, Шабаны, Ангарская, Серебрянка-1-2-3-4-5, Партизанский проспект, Серова, Казинца-Кижеватова, Курасовщина, Малиновка-2-4-8-9, ул. К. Либкнехта, пр. Пушкина-Харьковская-Берутаа-Одоевского, пр. Пушкина-Р. Люксембург, пр. Пушкина-Д. Сердича, Кальварийская-Ольшевского-Бирюзова, Орловская-Азизова-Каховская-Карастояновой, Уральская-Менделеева, Клумова-Кошевого-Буденного-Ванеева.

Зона с минимальным уровнем цен
Отмечены участки в районе ул. Челюскинцев-Омельянюка.

Анализ рынка: четырехкомнатные квартиры
Зона с максимальным уровнем цен
Выделены следующие районы: Немига-Машерова-Мельникайте-Романовская Слобода, Купалы, Комсомольская, Сторожевская-Старовиленская-Коммунистическая, Коммунистическая-Киселева, Фрунзе-Захарова, пр. Ф. Скорины-бульвар Луначарского-Золотая Горка-Краснозвездная, Киселева, Захарова-Слесарная-Пулихова-Андреевская, Сурганова-Беды-Некрасова-Коласа, Коласа-Сурганова-Черного-Чернышевского, пр. Ф. Скорины в районе ст. м. "Московская".

Зона с ценами выше среднегородского уровня
Вторую ценовую составляют районы: пр. Ф. Скорины, ул. Комсомольская, Московская-Толстого, Свердлова-Ленинградская-Бобруйская-Ульяновская, Аэродромная-1, Чкалова-Авакяна, Серафимовича, Захарова, Козлова, Киселева, В. Хоружей, М. Богдановича, Куйбышева, Коласа, микрорайон Уручье-6.

Зона со среднегородским уровнем цен
В эту ценовую зону входят следующие районы: ул. Маяковского, Могилевская-Жуковского, Чкалова-Брилевская, Танковая-Мельникайте-Заславская, Лынькова, Берута-Пушкина, Хоружей-Червякова-Осипенко-бульвар Шевченко, Гая-Карастояновой, Куйбышева-Сурганова-Коласа-Кульман, Широкая-Кольцова-Гамарника, Славинского-Калиновского, Филимонова, микрорайоны г. Минска: Кунцевщина-2, Запад-3, Зеленый Луг-6, Восток, Уручье-1-2-3.

Зона с уровнем цен ниже среднегородского
В эту ценовую зону входят следующие районы: Чижовка-6, Ангарская-4, Серебрянка, Серова, Казинца, Курасовщина-1, Юго-Запад, Малиновка-2-5-6-7, Сухарево, Запад-2, Кунцевщина-3, Зеленый Луг-5-7, пр. Пушкина, пос. Восточный.

Зона с минимальным уровнем цен
Отнесены участки в районах: Шабаны, Ангарская-1-2-3, Чижовка (в большинстве), Серебрянка-6, Серова, Курасовщина-2, Малиновка-1-3-4, Запад-4-5, Харьковская-4, ул. Козыревская, Притыцкого-Матусевича, Ванеева-Буденного.

Анализ рынка: пятикомнатные квартиры.
Зона с максимальным уровнем цен
Районы: Машерова-Мельникайте-Романовская Слобода-Немига, Скорины-К.Маркса, Купалы, Сторожевская-Коммунистическая-Старовиленская, Захарова, Варвашени, Хоружей-Богдановича-Сурганова-Куйбушева, Сурганова-Беды-Некрасова-Коласа, Уручской, Курасовщина-1.

Зона с ценами выше среднегородского уровня
Район ул. Маяковского, пр. Ф. Скорины, микрорайоны Харьковская-2, Масюковщина, Зеленый Луг-3.

Зона со среднегородским уровнем цен
Микрорайоны Серова-1-3, Юго-Запад-2, Малиновка-2, Сухарево-1.

Зона с уровнем цен ниже среднегородского
Микрорайоны Серебрянка 2-3-4.

Зона с минимальным уровнем цен
Не отмечены.

Александр КОЛОНТАЙ, директор ГП "Минскградо", кандидат архитектуры,Сергей КУЧКОВ, специалист ГП "МИНСКГРАДО",Николай ТРИФОНОВ, президент ОО "Белорусское общество оценщиков"