электросварочное оборудование
сварочные инверторы
сварочные полуавтоматы
сварочные трансформаторы
газосварочное оборудование
редукторы
резаки
горелки
 

смета нужна
ВЧЕРА?!?


Сметный отдел компании
МИКРОЛАН
составит смету
в кратчайшие сроки



+375 (25) 936-48-14

Немецкая недвижимость в Интернете: тенденции развития

На сегодняшний день любой более или менее цивилизованный человек не представляет свою жизнь без современных информационных технологий. В частности, без всемирной компьютерной сети Интернет. Стремительно развиваясь, она уже перестала быть только средством связи или развлечений, но постепенно становится одним из действенных инструментов бизнеса. Причем, деловые отношения в сфере недвижимости не стали исключением. Ярким тому примером являются возникшие сравнительно недавно виртуальные рынки недвижимости.

Данная статья посвящена обзору тенденций, имеющих сегодня место на виртуальных рынках недвижимости Германии. Попутно мы проанализируем то, как влияет развитие сети Интернет на процессы в сфере недвижимости.

С каждым днем все больше немцев используют в своей повседневной жизни глобальную сеть Интернет и услуги электронной торговли. Если в августе минувшего года Интернетом в Германии пользовались 16 миллионов человек, то к началу года нынешного эта цифра возросла до 25 миллионов.

Хотя в 1999 году оборот на электронном "рынке" Германии превысил цифру в 2 миллиарда дойчмарок, однако даже эта внушительная сумма составила всего лишь 0,5 процента общего годового оборота в немецкой розничной торговле. Но расчеты специалистов показывают, что каждый год электронный сегмент рынка этой европейской страны растет на 200-300 процентов - то есть достаточно внушительно. Причем никто не берется с уверенностью утверждать, какую часть рынка займет в итоге электронный сегмент: 20, 50 или даже 100 процентов.

С возрастанием значения электронной торговли увеличивается и потребность в логистической недвижимости для этого вида бизнеса. К примеру, в складских помещениях, из которых вещи, заказанные через Интернет, будут доставляться покупателям. Большое количество экспертов видят в такой недвижимости огромный, но пока еще скрытый потенциал. Действительно, если на смену традиционным магазинам придут электронные, то отпадет всякая необходимость в торговых залах, а основной (и, может быть, единственной) частью электронного магазина будет именно склад. И следует отметить, что складывающаяся практика понемногу подтверждает правильность такой точки зрения: в Германии уже создано несколько инвестиционных фондов, которые вкладывают деньги только в складские помещения.

С другой стороны, развитие сети Интернет и электронной коммерции ведет еще к одной тенденции - появлению виртуальных рынков недвижимости. За последние годы все более или менее крупные немецкие риэлторские компании открыли собственные интернет-порталы. По мнению специалистов, в риэлторской деятельности Интернет существенно облегчает обмен информацией и является незаменимым маркетинговым средством.

Виртуальные рынки недвижимости не заменят живых риэлторов

Каждый месяц в Германии потенциальные продавцы, покупатели, арендаторы и арендодатели недвижимости просматривают более 3 миллионов веб-страниц. Все они сходятся во мнении, что сегодня Интернет является вполне действенным средством аккумулирования информации по недвижимости. Крупнейшие виртуальные рынки недвижимости Германии принадлежат агентствам "RDM" ("Ring Deutscher Makler"), "VDM" ("Verband Deutscher Makler"), "SIB" ("Sueddeutsche Immobilienboerse"). Интересная деталь - первоначально в сети Интернет размещалась только информация о недвижимости, предлагаемой в аренду. А на сегодняшний день каждый пятый покупатель недвижимости налаживает первые контакты с ее продавцом через Интернет.

В сеть агентств "RDM" входит примерно 4800 корпоративных членов. Виртуальная база данных этой сети под названием "Immonet" содержит информацию о 23 300 объектах недвижимости, из которых 19 000 выставлены на продажу, а 4300 предлагаются в аренду. Следует отметить, что каждую неделю база данных пополняется более чем тысячей новых предложений объектов недвижимости. Это значит, что сделки с третью представленных в Интернете объектов недвижимости совершаются не более чем через два месяца после размещения информации.

Виртуальный рынок недвижимости "RDM" чрезвычайно популярен: ежемесячно его посещают около 150 000 интернет-пользователей. Предположим, каждый пользователь просматривает по 10 веб-страниц с предложениями недвижимости - за месяц число просмотренных страниц достигает 1,5 миллиона.

Профессор Института исследований рынка недвижимости и профессионального образования Стефан Киппес, являющийся также директором "RDM-Bayern GmbH" полагает, что "Интернет - это эффективное средство для налаживания первых контактов между потенциальным клиентом и риэлторской конторой, но в плане консультирования Всемирная сеть не может заменить живого агента по недвижимости. Работа с недвижимостью включает огромный спектр вопросов, по которым необходимо давать разъяснения. К тому же вы ведь не можете приобрести дом в собственность простым щелчком "мышки".

Что касается сети агентств "VDM", то она включает в себя около 2500 корпоративных членов, а ее база данных содержит порядка 12 000 объектов недвижимости. Среди них 1200 сдаются в аренду, 9400 продаются. Эта служба также пользуется устойчивой популярностью - около 1 миллиона просмотренных веб-страниц в месяц.

В агентствах "VDM" сеть Интернет рассматривается лишь как способ установления деловых контактов, но не в качестве конкурента агентам по недвижимости. Свен Джонс, директор "VDM", говорит: "Опыт показывает, что покупатель никогда не приобретает вещь, понравившуюся ему с первого взгляда. После неоднократных бесед с риэлтором и осмотров приглянувшихся объектов желание клиента изменяется и он постепенно приходит к наиболее приемлемому для него решению. Причем это правило действует не только для покупки недвижимости, но и вообще для всех видов покупок".

Некоторые потенциальные покупатели обдумывают решение очень долго. И это немудрено. В Германии стандартный период для возвращения кредита - 10 лет. Кроме того, именно за этот период уплачивается налог на предполагаемую прибыль. Поэтому 10 лет - это минимально рентабельный период владения вновь приобретенным объектом. В течение этого срока недвижимость должна удовлетворять всем требованиям нового владельца, не заставляя его усомниться в правильности сделанного при покупке выбора.

Возможностями Интернета заинтересовалось также региональное объединение агентов по недвижимости "SIB" ("Sueddeutsche Immobilienboerse"), которое насчитывает в своем составе 85 агентств из федеральной земли Бавария. Посетив сайт "SIB", потенциальный покупатель может найти около 2000 объектов недвижимости: 1300 - для продажи, 130 - в аренду.

Херберт Шефер, директор "SIB", так прокомментировал преимущества виртуальных рынков недвижимости: "Интернет облегчает процесс поиска новых клиентов. Посещая сайт, клиент может получить информацию анонимно и без каких-либо обязательств до непосредственного контакта с агентом. Посмотрев изображение объектов и прочитав об интересующих его деталях, покупатель может сделать предварительный выбор, что позволит в дальнейшем сфокусировать внимание на конкретных объектах и сократить расходы агента. Например, при использовании Интернета в качестве первого средства связи клиента с риэлтором из расходов агентства полностью исключается стоимость почтовой пересылки ненужной или излишней информации".

Базы данных по недвижимости предоставляют агентам и другие преимущества в работе: если один агент имеет объект для продажи, а у другого агента есть потенциальный покупатель, они вместе смогут работать более эффективно в интересах клиента. Поскольку интерес продавца заключается в том, что чем больше агентов предлагают его собственность, тем больше шансов ее продать. А с другой стороны, покупатель заинтересован в том, чтобы его агент подобрал как можно больше предложений объектов недвижимости, предоставив ему тем самым широкое поле для выбора.

Виртуальные рынки недвижимости: проверка на устойчивость

Однако стоит отметить, что эйфория вокруг Интернета, царившая в первые годы после его появления, постепенно прошла. Из-за этого, да и вообще из-за изменений в секторе, виртуальным рынкам недвижимости Германии пришлось внести некоторые коррективы в свою политику. В результате были разработаны новые бизнес-проекты и финансовые концепции, которые сейчас выносятся на суд широкого круга специалистов. Так, в рамках выставки промышленной недвижимости "Expo Real-2001", проводимой в Мюнхене с 29 по 31 октября, пройдет одноименный форум. На нем будет обсуждена тема "Интернет-порталы, посвященные недвижимости: проверка практикой".

Данное мероприятие пройдет 30-го октября во второй половине дня. Вести форум будет Роберт Уммен, редактор отдела недвижимости газет "Die Welt" и "Die Welt am Sonntag". Для обсуждения положительных и отрицательных моментов работы немецких интернет-порталов, посвященных недвижимости, в форуме примут участие ведущие эксперты по промышленной недвижимости. В частности, доктор Андреас Ауфшнайтер, президент австрийской компании "GCI Management", Аксел Кениг, основатель и директор акционерного общества "Ascado Beteiligungs AG" (Фракфурт-на-Майне) и другие.

"Интернет не волшебная палочка", - именно так можно выразить настроение, царящее сейчас среди немецких владельцев Веб-сайтов, занимающихся куплей-продажей недвижимости. Похоже, что эйфория того времени, когда в Германии появились первые виртуальные рынки недвижимости, уже улетучилась. Если тогда Всемирную сеть считали волшебной палочкой, по мановению которой в сфере недвижимости может произойти мгновенный и несомненный прорыв вперед, то сейчас об этом недавнем оптимизме стараются вообще не вспоминать.

Виртуальные рынки недвижимости, как, впрочем, и все рынки, подвержены законам экономики. Немецкие же риэлторы считали, что банкротство интернет-компании, занимающейся недвижимостью, невозможно. Признание акционерного общества "ImmOnline AG" банкротом разрушило данную иллюзию. Но несмотря на этот, казалось бы, печальный факт, на немецком виртуальном рынке недвижимости появились две другие компании: "Planet Home AG" (филиал банка "HypoVereinsbank") и "Versum AG", руководство которых полно оптимизма и горячо верит в успех.

Стоит акцентировать внимание на том, что сегодня перед владельцами интернет-порталов, посвященных недвижимости, стоят два ключевых вопроса. Во-первых, как повысить рейтинг своих веб-ресурсов. А во-вторых, как увеличить их оборот. Говоря другими словами, операторы немецких виртуальных рынков недвижимости сейчас ищут ответ на вопрос, как более эффективно использовать Всемирную сеть для поиска рынков сбыта своей продукции. От ответа на эти вопросы напрямую зависит, удержатся ли "на плаву" виртуальные риэлторские фирмы в Германии или нет.

Отметим также тот момент, что первые интернет-порталы, посвященные сделкам с недвижимостью, больше внимания уделяли количеству предложений, нежели их качеству. И этому были веские причины. Чтобы виртуальный рынок недвижимости всерьез восприняли как рынок, необходимо было присутствие на нем максимального числа предложений из всех регионов страны. Чем больше различных объектов было представлено на конкретном веб-сайте, тем выше для клиента была вероятность найти именно тот вариант, который соответствовал бы его требованиям. Оговоримся однако, что не все немецкие интернет-компании проводили такую политику, но позиция общепризнанных национальных "авторитетов" - "Estate.net" и "Immobilien - Scout24.de" - была именно таковой.

Первые социологические исследования ("Immo Media Research 1", 1999) в области виртуальных рынков недвижимости были проведены специалистами по недвижимости компании "Immo Media Consult" (Лейпциг). Данные исследования показали, что успех конкретного веб-ресурса, посвященного сделкам с недвижимостью, зависит не только от количества предложений на нем. Наоборот. Чтобы полностью соответствовать запросам пользователей, веб-сайт должен делать основной упор на качественные характеристики предлагаемых объектов. К сожалению, лишь немногие операторы веб-ресурсов приняли этот вывод во внимание.

В этом плане примечателен пример "взлета" интернет-портала "PropertyGate.com". В то время как аналогичные веб-сайты стремились пополнить свои базы данных по недвижимости, разместить у себя юридические советы, карты местности и прочую дополнительную информацию, "PropertyGate.com" полностью сконцентрировал свое внимание на предложениях более дорогой (но в то же время и более качественной) недвижимости и вырвался вперед.

Важное значение имеет также и то, каким образом представлена недвижимость в сети Интернет. Недавно по заказу портала "Planet Home" специалистами-маркетологами из гамбургской компании "Fittkau & Maass" были проведены исследования, касающиеся ожиданий клиентов от предложений конкретного веб-сайта.

Исследования показали, что клиентов виртуальных рынков недвижимости больше всего привлекает полное описание объекта недвижимости, сопровождающееся планом здания. Кроме того, в качестве обязательных составляющих виртуального "портрета" здания покупателями были обозначены качественная визуальная подача, содержательные фотографии и виртуальные "прогулки" по зданию. Находящиеся на сайте предложения осмотреть объект вживую без всего вышеперечисленного, были оценены крайне низко. Следует отметить, что потенциальные покупатели были солидарны в том, что общее количество объявлений о продаже недвижимости, содержащееся на конкретном сайте, никакого значения для них не имеет.

Тенденции на виртуальных рынках жилья схожи с тенденциями на рынках промышленной недвижимости. Причем в последнем случае при первоначальном знакомстве с продаваемым на веб-сайте объектом недвижимости полное и ясное описание всех его особенностей является для покупателей и инвесторов даже более важным, нежели любая другая информация. Кроме того, немаловажную роль здесь играет и информация о месторасположении объекта недвижимости, от которого зависит успех или неуспех коммерческого предприятия.

При подготовке статьи были использованы материалы с выставок "Immofair/Residence" и "Expo Real", проводимых выставочной компанией "Messe Muenchen GmbH" (Мюнхен, Германия).Оксана БАЦАНОВА, Светлана ТЕСЕЙКО, Илья ЛАТЫШЕВ

© Строительство и недвижимость

стройматериалы:
дрова колотые
аренда техники:
строительный мусоропровод в аренду
погрузчики вилочные в аренду
арматурные станки в аренду в России
пескоструйное оборудование в аренду в России

полезные ссылки
Биологическая очистка сточных вод для крупных систем автономной канализации