Ничто не идеально?
Если предположить, что выражение "выглядеть на все 100", то есть первоклассно, идеально, можно употребить не только в отношении человека, но и применительно к недвижимости, которой он владеет, особенно интересно выяснить, какие характеристики влияют на оценку нашей главной собственности - жилой недвижимости.
Приобретая квартиру в собственность, покупатель, помимо цены, как правило, ориентируется на район города, в котором она расположена, качество самого дома и будущей квартиры.
В идеале цена должна соответствовать качеству предлагаемой недвижимости. Попытаемся разобраться, какие параметры составляют понятие "качество недвижимости".
Как уже говорилось, одной из наиболее существенных характеристик является престижность района (А в таблице 1), в котором располагается будущий дом (квартира).Таблица 1. Базовые параметры оценки качества объекта недвижимости на первичном рынке
В Западной Европе гораздо престижнее жить за городом - только там можно по-настоящему отдохнуть от дневной городской суеты, подышать свежим воздухом, а центр города предназначен для работы, поэтому тут всегда оживленно, много транспорта, шума, движения.
В Минске пока все иначе: самая дорогая жилая недвижимость находится как раз в центре и прилегающих к нему районах, где предпочитают селиться белорусская элита и наиболее преуспевающие бизнесмены.
Кроме того, существуют районы компактного проживания обеспеченных минчан, например, Зеленый Луг, Уручье. Выбор других районов продиктован, как правило, соображениями финансового порядка.
Значимой, но пока, к сожалению, многими не принимаемой во внимание при оценке избранного для жилья района составляющей является уровень экологической чистоты района (В). Данная характеристика подразумевает степень загрязненности воздуха выхлопными газами, вредными для здоровья веществами в выбросах промышленных предприятий (В1), качество воды (из подземных источников либо из поверхностных водохранилищ) (В2) и уровень шума (В3), который определяется удаленностью от оживленных улиц, трамвайных путей, крупных предприятий.
При выборе важна также прилегающая к дому территория (С): наличие развитых социальной и транспортной инфраструктур, зеленой зоны и отсутствие криминогенных точек вблизи дома. Причем социальная инфраструктура (С1) включает в себя детские сады, школы, службу быта, магазины, поликлинику, а транспортная (С2) характеризуется не только обеспеченностью данного микрорайона транспортными средствами, но и удобством пути в центр города (наличие либо отсутствие пересадок, близость метро) и временем, которое необходимо в пути затратить.
Таким образом, качество места жительства определяют престижность района, его экологическая чистота и прилегающая к дому территория. Но это лишь часть условий, соблюдение которых приближает покупателя недвижимости к заветной цели - приобретение лучшего из предлагаемого на первичном рынке.
Следующий шаг - оценка качества самого дома, в котором, предположительно, будет размещаться будущая квартира.
Судить о качестве дома можно по следующим параметрам. Во-первых, это размер дома и количество квартир в нем (D). Чем меньше их количество, тем выше внимание застройщика к пожеланиям клиента, а значит, - к качеству строения.
Кроме того, квартира в таком доме на 10-15% дороже, чем в многоподъездном многоэтажном, но это объективный показатель качества недвижимости и ее потребительских свойств. Наконец, это короткие сроки строительства дома, что в сегодняшних условиях прямо снижает инвестиционный риск покупателя.
Во-вторых, это однородность состава жильцов дома (D). От степени однородности состава жильцов зависит общая культура дома. При этом нужно учитывать тот факт, что сегодня до 20% жилых площадей застройщик безвозмездно передает муниципалитету, а значит, снижается вероятность достижения социальной однородности жильцов дома.
В-третьих, это наличие подземного гаража-стоянки для личного автотранспорта непосредственно под домом или на дворовой территории (L4 по таблице 2).
Таблица 2. Дополнительные параметры объекта недвижимости
В-четвертых, это степень экологичности и долговечности стенового материала (E). Кирпич по-прежнему остается дорогостоящим, но самым экологически безопасным материалом, который к тому же обеспечивает надежную теплоизоляцию наружных стен и их долговечность.
Газосиликатные блоки, как и блоки из ячеистого бетона, дешевле, они отличаются достаточно хорошей способностью удерживать тепло и высокими звукоизолирующими свойствами, но их экологическая безопасность может быть поставлена под сомнение.
В-пятых, это наличие ограждения территории (L4). Очевидно, что если доступ на территорию двора, дома контролируется, то степень безопасности здания и комфорт тех, кто его населяет, возрастает.
В-шестых, это архитектура дома (L5). Никто не будет спорить с тем, что в доме с оригинальной, выразительной архитектурой и жить приятнее, а со временем этот показатель отнюдь не снижает привлекательности и стоимости квартиры.
В-седьмых, это уровень отделки лестничной клетки (L5). Старый подход предусматривает примитивную, невыразительную отделку, а новый отражает стремление соответствовать уровню квартир в доме, и это вполне логично.
В-восьмых, это возможность подключения к современным телекоммуникационным системам (L2), в том числе к спутниковому телевидению и Интернету. Если застройщик решает этот вопрос сразу и в комплексе, то для жильцов это оборачивается качеством услуг и более низкой стоимостью пользования.
В-девятых, это характер встроенной инфраструктуры (L1). Наличие тренажерного и спортивного залов, солярия, сауны, бильярдной и прочих удобств является показателем повышенного комфорта и престижности дома.
Таким образом, мы видим, что при выборе, покупке и оценке недвижимости важную роль играет не только качество места, района, где она расположена, но и существенные характеристики самого здания. Однако решающими часто оказываются свойства самой квартиры.
Качественными характеристиками квартиры являются планировка и ее гибкость (F), которая зависит от рациональности конструктивной схемы здания и позволяет организовать пространство квартиры, высота потолка (G), составляющая от 2,7 до 3,3м в соответствии с представлениями будущих хозяев о параметрах наиболее удачной квартиры, а также индивидуальное газовое отопление и горячее водоснабжение (L3), которые существенно повышают комфорт проживания, особенно в межсезонье.
Подводя итог всему вышесказанному, попытаемся нарисовать дом, приближающийся по своим качественным характеристикам к определению "идеальный".
Это будет полностью кирпичный одно- или двухподъездный малоэтажный дом с выразительной архитектурой, находящийся вдали от главных транспортных артерий и крупных предприятий, расположенный в одном из районов, упомянутых в нашей статье, и желательно - рядом с зеленой зоной.
Он может быть огорожен и иметь собственный гараж-стоянку, уровень отделки лестничной клетки в таком доме и оснащенность телекоммуникационными системами должны соответствовать уровню отделки квартир, а также запросам и потребностям жильцов.
Закономерно, что квартиры этого дома должны характеризоваться гибкой планировкой, высокими потолками, наличием индивидуального газового отопления и горячего водоснабжения, а из окна наверняка будет открываться вид на приятный пейзаж.
Чтобы конкретизировать шкалу оценки тех или иных параметров, характеризующих качество места расположения дома, самого дома и квартир в нем, была составлена базовая таблица, в которой использовалась система балльной оценки.
Баллы распределялись с учетом важности каждого параметра и степени его влияния, в первую очередь, на качество недвижимости.
Для идеального дома общая сумма полученных баллов равна 100. Анализ предлагаемых на первичном рынке недвижимости проектов можно сделать на основании приведенных таблиц. При этом таблица 1 включает в себя базовые параметры оценки качества объекта жилой недвижимости, таблица 2 применяется для позиционирования объектов недвижимости, претендующих на звание первоклассных (набравших по таблице 1 75 и более баллов).
Практическая польза приведенных таблиц заключается в возможности самостоятельно оценить предлагаемые на первичном рынке объекты недвижимости и выбрать квартиру.
Таблица 3 представляет собой рейтинговый анализ некоторых стоящихся объектов недвижимости, а также объектов с началом строительства в марте-апреле 2001 г.
Таблица 3. Рейтинговый анализ объектов жилой недвижимости на первичном рынке г. Минска
Часть 1. Строящиеся объекты
Часть 2. Объекты с началом строительства в марте-апреле 2001 года
Инна ОСНОВИЧ
Приобретая квартиру в собственность, покупатель, помимо цены, как правило, ориентируется на район города, в котором она расположена, качество самого дома и будущей квартиры.
В идеале цена должна соответствовать качеству предлагаемой недвижимости. Попытаемся разобраться, какие параметры составляют понятие "качество недвижимости".
Как уже говорилось, одной из наиболее существенных характеристик является престижность района (А в таблице 1), в котором располагается будущий дом (квартира).Таблица 1. Базовые параметры оценки качества объекта недвижимости на первичном рынке
Параметры, характеризующие место расположения жилой недвижимости | Цена в баллах | ||||
РАЙОН(25-70) | А. Престижность района (10-40) | A1 — Центр города и места компактного проживания элиты | 40 | ||
| A2 — Прилегающие к центру районы города и места проживания преуспевающей прослойки населения | 20 | ||||
| A3 — Другие районы города | 10 | ||||
| В. Экологическая чистота (10-20) | B1 — воздух | а) до 50% от допустимой концентрации вредных веществ | 8 | ||
| б) превышает ПДК вредных веществ | 4 | ||||
| B2 — вода | а) из подземных источников | 6 | |||
| б) из поверхностных водохранилищ | 3 | ||||
| B3 -шум | а) в пределах допустимой нормы (до 50%) | 6 | |||
| б) превышает допустимую норму (более 50%) | 3 | ||||
| С. Прилегающая территория (5-10) | C1 — наличие зеленой зоны отдыха | а) есть | 5 | ||
| б) нет | 2,5 | ||||
| C2 — социальная инфраструктура | а) развита б) нет или развита слабо | 3 | |||
1,5 | |||||
| C3 — транспортная инфраструктура | удобство и время пути в центр (до 15 мин)/ нет | 2 | |||
1 | |||||
Параметры, характеризующие здание | |||||
ДОМ | D. количество квартир в доме и однородность состава жильцов (5-10) | D1 — малое/ есть | 10 | ||
| D2 — большое/ нет | 5 | ||||
| E. качество стенового материала (экологическая чистота и долговечность) (2,5-5) | E1 — кирпич | 5 | |||
| E2 — другое | 2,5 | ||||
Параметры, характеризующие квартиру | |||||
КВАРТИРА | F. планировка и ее гибкость (2,5-10) | F1 — удачная, гибкая, без колонн и балок в квартире | 10 | ||
| F2 — удачная, гибкая, с колоннами и балками в квартире | 5 | ||||
| F3 — менее удачная | 2,5 | ||||
| G. высота потолков (2,5-5) | G1 — 2,7 м и более | 5 | |||
| G2 — 2,5 м | 2,5 | ||||
В Минске пока все иначе: самая дорогая жилая недвижимость находится как раз в центре и прилегающих к нему районах, где предпочитают селиться белорусская элита и наиболее преуспевающие бизнесмены.
Кроме того, существуют районы компактного проживания обеспеченных минчан, например, Зеленый Луг, Уручье. Выбор других районов продиктован, как правило, соображениями финансового порядка.
Значимой, но пока, к сожалению, многими не принимаемой во внимание при оценке избранного для жилья района составляющей является уровень экологической чистоты района (В). Данная характеристика подразумевает степень загрязненности воздуха выхлопными газами, вредными для здоровья веществами в выбросах промышленных предприятий (В1), качество воды (из подземных источников либо из поверхностных водохранилищ) (В2) и уровень шума (В3), который определяется удаленностью от оживленных улиц, трамвайных путей, крупных предприятий.
При выборе важна также прилегающая к дому территория (С): наличие развитых социальной и транспортной инфраструктур, зеленой зоны и отсутствие криминогенных точек вблизи дома. Причем социальная инфраструктура (С1) включает в себя детские сады, школы, службу быта, магазины, поликлинику, а транспортная (С2) характеризуется не только обеспеченностью данного микрорайона транспортными средствами, но и удобством пути в центр города (наличие либо отсутствие пересадок, близость метро) и временем, которое необходимо в пути затратить.
Таким образом, качество места жительства определяют престижность района, его экологическая чистота и прилегающая к дому территория. Но это лишь часть условий, соблюдение которых приближает покупателя недвижимости к заветной цели - приобретение лучшего из предлагаемого на первичном рынке.
Следующий шаг - оценка качества самого дома, в котором, предположительно, будет размещаться будущая квартира.
Судить о качестве дома можно по следующим параметрам. Во-первых, это размер дома и количество квартир в нем (D). Чем меньше их количество, тем выше внимание застройщика к пожеланиям клиента, а значит, - к качеству строения.
Кроме того, квартира в таком доме на 10-15% дороже, чем в многоподъездном многоэтажном, но это объективный показатель качества недвижимости и ее потребительских свойств. Наконец, это короткие сроки строительства дома, что в сегодняшних условиях прямо снижает инвестиционный риск покупателя.
Во-вторых, это однородность состава жильцов дома (D). От степени однородности состава жильцов зависит общая культура дома. При этом нужно учитывать тот факт, что сегодня до 20% жилых площадей застройщик безвозмездно передает муниципалитету, а значит, снижается вероятность достижения социальной однородности жильцов дома.
В-третьих, это наличие подземного гаража-стоянки для личного автотранспорта непосредственно под домом или на дворовой территории (L4 по таблице 2).
Таблица 2. Дополнительные параметры объекта недвижимости
Наименование параметра | Цена в баллах |
| L1 — Встроенные помещения для занятий спортом и досуга | 2 |
| L2 — Современные телекоммуникационные системы (спутниковое телевидение, Интернет) | 2 |
| L3 — Индивидуальное газовое отопление, горячее водоснабжение и теплые полы | 2 |
| L4 — Встроенный или прилегающий гараж-стоянка, ограждение территории с системой контроля доступа | 2 |
| L5 — Выразительная архитектура, высокий уровень отделки лестничной клетки и лифт-“люкс” | 2 |
Газосиликатные блоки, как и блоки из ячеистого бетона, дешевле, они отличаются достаточно хорошей способностью удерживать тепло и высокими звукоизолирующими свойствами, но их экологическая безопасность может быть поставлена под сомнение.
В-пятых, это наличие ограждения территории (L4). Очевидно, что если доступ на территорию двора, дома контролируется, то степень безопасности здания и комфорт тех, кто его населяет, возрастает.
В-шестых, это архитектура дома (L5). Никто не будет спорить с тем, что в доме с оригинальной, выразительной архитектурой и жить приятнее, а со временем этот показатель отнюдь не снижает привлекательности и стоимости квартиры.
В-седьмых, это уровень отделки лестничной клетки (L5). Старый подход предусматривает примитивную, невыразительную отделку, а новый отражает стремление соответствовать уровню квартир в доме, и это вполне логично.
В-восьмых, это возможность подключения к современным телекоммуникационным системам (L2), в том числе к спутниковому телевидению и Интернету. Если застройщик решает этот вопрос сразу и в комплексе, то для жильцов это оборачивается качеством услуг и более низкой стоимостью пользования.
В-девятых, это характер встроенной инфраструктуры (L1). Наличие тренажерного и спортивного залов, солярия, сауны, бильярдной и прочих удобств является показателем повышенного комфорта и престижности дома.
Таким образом, мы видим, что при выборе, покупке и оценке недвижимости важную роль играет не только качество места, района, где она расположена, но и существенные характеристики самого здания. Однако решающими часто оказываются свойства самой квартиры.
Качественными характеристиками квартиры являются планировка и ее гибкость (F), которая зависит от рациональности конструктивной схемы здания и позволяет организовать пространство квартиры, высота потолка (G), составляющая от 2,7 до 3,3м в соответствии с представлениями будущих хозяев о параметрах наиболее удачной квартиры, а также индивидуальное газовое отопление и горячее водоснабжение (L3), которые существенно повышают комфорт проживания, особенно в межсезонье.
Подводя итог всему вышесказанному, попытаемся нарисовать дом, приближающийся по своим качественным характеристикам к определению "идеальный".
Это будет полностью кирпичный одно- или двухподъездный малоэтажный дом с выразительной архитектурой, находящийся вдали от главных транспортных артерий и крупных предприятий, расположенный в одном из районов, упомянутых в нашей статье, и желательно - рядом с зеленой зоной.
Он может быть огорожен и иметь собственный гараж-стоянку, уровень отделки лестничной клетки в таком доме и оснащенность телекоммуникационными системами должны соответствовать уровню отделки квартир, а также запросам и потребностям жильцов.
Закономерно, что квартиры этого дома должны характеризоваться гибкой планировкой, высокими потолками, наличием индивидуального газового отопления и горячего водоснабжения, а из окна наверняка будет открываться вид на приятный пейзаж.
Чтобы конкретизировать шкалу оценки тех или иных параметров, характеризующих качество места расположения дома, самого дома и квартир в нем, была составлена базовая таблица, в которой использовалась система балльной оценки.
Баллы распределялись с учетом важности каждого параметра и степени его влияния, в первую очередь, на качество недвижимости.
Для идеального дома общая сумма полученных баллов равна 100. Анализ предлагаемых на первичном рынке недвижимости проектов можно сделать на основании приведенных таблиц. При этом таблица 1 включает в себя базовые параметры оценки качества объекта жилой недвижимости, таблица 2 применяется для позиционирования объектов недвижимости, претендующих на звание первоклассных (набравших по таблице 1 75 и более баллов).
Практическая польза приведенных таблиц заключается в возможности самостоятельно оценить предлагаемые на первичном рынке объекты недвижимости и выбрать квартиру.
Таблица 3 представляет собой рейтинговый анализ некоторых стоящихся объектов недвижимости, а также объектов с началом строительства в марте-апреле 2001 г.
Таблица 3. Рейтинговый анализ объектов жилой недвижимости на первичном рынке г. Минска
Часть 1. Строящиеся объекты
| №п/п | Место строительства жилого объекта | Параметры согласно таблицы 1/ | Общий балл по таблице 1 | Параметры согласно таблицы 2/Цена в баллах | Общий балл по таблице 2 | Итого | ||||||||||||||
A | B1 | B2 | B3 | C1 | C2 | C3 | D | E | F | G | L | L | L | L | L | |||||
1. | ул. Бангалор | 40 | 4 | 6 | 3 | 2,5 | 3 | 2 | 5 | 2,5 | 2,5 | 5 | 75,5 | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 | 4 | 79,5 |
2. | Большая Степянка | 20 | 8 | 6 | 6 | 5 | 1,5 | 1 | 10 | 2,5 | 10 | 5 | 75,0 | 0 | 0 | 2 | 2 | 2 | 6 | 81,0 |
3. | ул. Могилевская | 20 | 4 | 6 | 3 | 2,5 | 3 | 2 | 5 | 5 | 2,5 | 2,5 | 55,5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 55,5 |
4. | ул. Некрасова | 40 | 4 | 6 | 3 | 2,5 | 3 | 2 | 5 | 5 | 2,5 | 2,5 | 75,5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 75,5 |
5. | ул. Острошицкая | 20 | 8 | 6 | 6 | 5 | 3 | 1 | 5 | 5 | 2,5 | 2,5 | 64,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64,0 |
6. | ул. Пономаренко | 10 | 4 | 3 | 3 | 2,5 | 1,5 | 1 | 5 | 5 | 2,5 | 2,5 | 40,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 40,0 |
7. | ул. Чехова | 40 | 4 | 6 | 6 | 2,5 | 3 | 2 | 5 | 2,5 | 5 | 5 | 81,0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 | 4 | 85,0 |
| №п/п | Место строительства жилого объекта (приводится в алфавитном порядке) | Параметры согласно таблицы 1/ | Общий балл по таблице 1 | Параметры согласно таблицы 2/Цена в баллах | Общий балл по таблице 2 | Итого | ||||||||||||||
A | B1 | B2 | B3 | C1 | C2 | C3 | D | E | F | G | L | L2 | L3 | L4 | L5 | |||||
1. | ул. Городецкая | 20 | 8 | 6 | 6 | 5 | 3 | 2 | 5 | 2,5 | 2,5 | 5 | 65,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 65,5 |
2. | ул. Руссиянова | 20 | 8 | 6 | 6 | 5 | 3 | 2 | 10 | 5 | 10 | 5 | 75,0 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 10 | 85,0 |
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 07 за 2001 год в рубрике недвижимость
